Affitto transitorio, senza la clausola speciale non è valido

In assenza di una specifica clausola che individui “l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore”, il contratto di locazione a uso transitorio non può ritenersi valido ed è considerato un ordinario contratto di locazione ad uso abitativo della durata di quattro anni più quattro. È quanto affermato dal Tribunale di Milano con la sentenza 14 settembre 2017, n. 9299 , che ha respinto la convalida di sfratto avanzata dal proprietario di un appartamento concesso in locazione, accogliendo la richiesta dell'inquilino di trasformare l'accordo in un contratto di locazione ordinario 4+4.
Nello specifico, locatore e conduttore hanno stipulato un contratto di locazione abitativa di natura transitoria della durata di 6 mesi. Terminato tale periodo, il locatore ha chiesto al conduttore di lasciare l'appartamento in quanto quest'ultimo non avrebbe rispettato un accordo verbale che prevedeva, oltre al pagamento del canone d'affitto pari a 400 euro mensili, ulteriori 300 euro al mese per il noleggio degli arredi presenti nell'alloggio.
Il giudice, escludendo lo sfratto, ha accolto la richiesta dell'inquilino di trasformare il contratto transitorio in ordinario. «...Nel vigore della Legge 9 dicembre 1998, n.431 - scrive il Tribunale - l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata, ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale domanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria».
In particolare, come disposto dal D.M. 30 dicembre 2002, i contratti di natura transitoria devono prevedere “una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto”. E quindi, affinché un contratto transitorio sia ritenuto valido è necessario che sussistano le seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
In assenza di tali condizioni, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria, vale a dire 4+4, a decorrere dalla data in cui è stato stipulato l'accordo.