Affitti, il locatore deve provare di aver anticipato gli oneri a carico del conduttore

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, evocato in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, deve, ai sensi dell'art. 2697 Cc, dare la prova del proprio credito.
Peraltro, qualora gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbono essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo, l'onere della prova incombente sul locatore potrà ritenersi assolto, con la produzione in giudizio delle delibere condominiali di approvazione dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.
Questi i principi ribaditi dalla Corte d'Appello di Campobasso, nella sentenza pubblicata in data 13 ottobre 2017.
La stessa è stata chiamata a decidere di una controversia insorta tra il locatore e il conduttore afferente il rimborso di oneri condominiali, per i quali nulla era stato stabilito nel contratto di locazione.
Il locatore chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo per il rimborso, tra l'altro, degli oneri condominiali anticipati a beneficio del conduttore il quale, tuttavia, proponeva opposizione avverso il menzionato decreto ingiuntivo.
Il Tribunale di Isernia rigettava l'opposizione, e dichiarava esecutivo il monitorio.
Proponeva appello il conduttore eccependo, tra l'altro, la mancanza di prova in relazione all'esistenza del credito, asseritamente riferibile a oneri condominiali, nonché la carenza di motivazione della sentenza di primo grado.
Il Giudice del gravame rileva come <<in relazione alle contestazioni sollevate da parte opponente il giudice di prime cure ha erroneamente fondato la prova del credito del locatore sulla base del contratto di locazione, senza considerare che il credito non era costituito dal pagamento dei canoni, ma dal rimborso delle spese anticipate dal locatore, sul quale incombeva il relativo onere probatorio, senza nulla motivare circa le espresse contestazioni di mancanza di valida prova documentale in ordine al quantum degli oneri accessori richiesti con il decreto ingiuntivo>>.
Ed invero, agli atti del giudizio sono stati depositati una relazione dell'amministratore, i solleciti dello stesso per il pagamento delle quote condominiali indirizzati ai locatori e agli inquilini, copia degli assegni intestati al condominio e l'attestazione dell'amministratore in relazione alle somme imputabili al conduttore e pagate dal locatore.
Tuttavia, <<ritiene la corte che parte locatrice non abbia assolto l'onere probatorio su di lei gravante in ordine alla restituzione delle spese per oneri condominiali anticipate>>.
La Corte d'Appello ricorda che <<la Cassazione, con sentenza n. 20348 del 28/09/2010, ha stabilito che in tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della L. n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. In relazione a tale ultimo aspetto, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c. - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (Cass. civ. Sez. III, Sent. 10-11-2016, n. 22899)>>.
Ciò posto, evidenzia come il locatore avrebbe dovuto, semmai, produrre le delibere condominiali di approvazione dei criteri di riparto nonché i documenti comprovanti agli esborsi eseguiti, pertanto, deve ritenersi non assolto l'onere probatorio in ordine al rimborso delle quote condominiali anticipate, con l'accoglimento dell'appello.