Canoni in lieve flessione ma prospettive di ripresa

I canoni d’affitto scontano ancora una generale, seppur contenuta, revisione al ribasso: i valori nel primo semestre del 2017 sono scesi mediamente dell’1,5% su base annua. Secondo i dati elaborati da Nomisma per Il Sole 24 Ore del Lunedì, in controtendenza c’è solo Bolzano (+1,4%) a cui si aggiungono i piccoli rialzi sotto il mezzo punto percentuale di Brindisi, Enna e Brescia. Sostanzialmente stabili, con cali sotto all’1%, si contano 33 capoluoghi; mentre sono 39 i centri che fanno registrare scostamenti negativi sopra il 2%, fino al -3% della maglia nera Caltanissetta. La città più cara è Roma, dove per 80 mq si pagano in media 1.105 euro, seguita da Milano ( 924 euro) e Venezia (854 euro).

«Si tratta di aggiustamenti al ribasso dovuti soprattutto al fatto che fino ad ora a fare il mercato è stata più la debolezza della domanda che l’offerta», commenta Luca Dondi, ad di Nomisma. «Ma, anche complice la diffusione di formule come gli affitti brevi, si possono prevedere variazioni positive, seppur contenute, per il prossimo futuro». Nonostante una congiuntura ancora stagnante, bisogna tuttavia considerare che alla lunga crisi immobiliare il mercato degli affitti ha retto meglio di quello delle compravendite, con i canoni che negli ultimi 8 anni sono scesi di circa il 12-13% a fronte di una perdita media di valore delle abitazioni del 25 per cento. Quindi, a tutto vantaggio della redditività per chi decide di acquistare oggi un immobile da mettere in locazione, rispetto alla metà degli anni Duemila. «Non assistiamo ancora a una ripresa degli acquisti per investimento – continua Dondi – che potrebbero essere proprio il tassello mancante per una completa ripresa del mercato delle compravendite. Negli ultimi anni abbiamo registrato una netta prevalenza di acquisti di prima casa o di sostituzione. Lo dimostra anche la quota elevata di transazioni portate a termine grazie al sostegno di un mutuo. Rispetto al passato manca la possibilità di guadagno in conto capitale, visto che il rialzo dei prezzi anche negli ultimi anni non si è visto». In un momento di q uotazioni ai minimi potrebbero però presentarsi buone opportunità d’acquisto, a patto di saper scegliere bene zona e tipo di immobile.

«La crisi ha messo a dura prova gli investimenti – conferma Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa – ma gli italiani difficilmente rinunciano al mattone e noi registriamo un piccolo miglioramento da questo punto di vista, con la quota di acquisti destinata alla messa a reddito salita quest’anno al 17,6%, rispetto al 16,7% del 2016». Nelle scelte il bilocale continua a prevalere in oltre il 35% dei casi, soprattutto se collocato in città universitarie o con molti lavoratori in trasferta e in zone ben servite. «Ad aumentare i rendimenti c’è anche la possibilità di optare per la cedolare secca al 10% quando si ricorre al canone concordato – continua Megliola – cosa che a volte è resa possibile proprio dall’abbassamento dei prezzi di mercato a livelli vicini a quelli “agevolati”».

In base alle rilevazioni di Tecnocasa – secondo cui gli affitti hanno tra l’altro già intrapreso un trend di risalita – il concordato è arrivato in media a quota 30 per cento. «Accontentarsi di canoni più bassi è anche un modo per ridurre la morosità: un rischio che in questi anni è stato il terrore dei proprietari. Molti però – aggiunge Megliola – hanno iniziato a cautelarsi, a partire da chi ha preferito concedere un taglio al canone pur di non perdere famiglie affidabili. E molti si informano sul tipo di contratto di lavoro degli inquilini e sulle capacità reddituali (si veda l’articolo a lato) o, in più, si tutelano con fideiussioni o polizze».