Con le mosse giuste, alti rendimenti
Un appartamento ben arredato (in modo il più possibile lineare e magari con qualche elemento di design) e ubicato in una zona ben servita dai mezzi pubblici. Un’offerta di servizi che va oltre la semplice colazione e punta a colpire per originalità il turista. Un prezzo a notte il più possibile concorrenziale. Una buona comunicazione sul sito e sui social. Si gioca su questi fattori la concorrenza fra B&b: a fronte dell’aumento generale delle strutture, occorre “affilare le armi” per emergere. Non è solo più questione di occupare una posizione di pregio rispetto al centro città. «Se fino a ieri la maggior parte dei B&b era concentrata a Firenze e Roma o, in alternativa, in alcune località di mare – spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa – oggi anche in centri minori le strutture aprono a macchia d’olio. L’investimento diventa il B&b».
Spiega anche Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: «Alcune località minori riscuotono successo proprio in ragione della delocalizzazione che le rende più appetibili alla clientela. Capita che località come Mestre rispetto a Venezia o quartieri come il Prenestino a Roma abbiano successo perché, pur non essendo centrali, sono serviti e più abbordabili sotto l’aspetto economico».
I prezzi per la compravendita di appartamenti da destinare a B&b vanno, secondo le rilevazioni di Tecnocasa aggiornate al primo semestre 2017, dai 7mila euro al mq per un immobile a Roma, in Campo dei Fiori o in zona Colosseo, ai 4-5mila euro al mq per un signorile o nuovo in centro a Firenze, zona San Gallo, fino ai 2.500-3mila euro al mq e ai 1.500-2mila euro dei quartieri più serviti rispettivamente di Napoli e Palermo. «Servono due o tre stanze da letto con bagno più uno spazio comune, dove viene servita la colazione. La scelta ricade più facilmente su immobili da ristrutturare – continua Megliola –e la spesa per mettere a posto l’immobile è in genere nell’ordine di qualche decina di migliaia di euro. Una volta avviata l’attività, il rendimento è anche di un 20% in più rispetto al normale investimento residenziale. Con il vantaggio che la casa si può liberare all’occorrenza con facilità e non si corre il rischio di insolvenza». In caso di B&b già avviati si deve poi aggiungere un “sovrapprezzo”.
Facciamo qualche esempio pratico. Prendiamo B&b con due stanze in affitto a Siena al costo di 95 euro a notte. Immaginiamo un occupazione di 200 giornate l’anno (la nuova legge regionale della Toscana impone un numero massimo di 9 mesi di apertura stagionale e un numero minimo di 3 mesi). L’introito sfiora i 40mila euro, cioè più di 3mila euro al mese. Ma la cifra può anche aumentare: il costo a notte, ad esempio, può aumentare in certi periodi dell’anno o in ragione di particolari eventi o festività. Ovviamente, occorre tener conto delle spese: non solo quelle dovute al fisco (anche se l’attività non viene gestita in forma imprenditoriale, va comunque dichiarata), ma anche quelle per la pulizia e la gestione dei locali, le utenze, i consumabili, la comunicazione e promozione della struttura. Il saldo è comunque in attivo. «Se l’appartamento non deve essere acquistato, ma è un immobile di famiglia – riflette Breglia – è tanto più conveniente. Per questo le locazioni temporanee sono oggi uno dei motori di riqualificazione delle nostre città. La forbice della messa a reddito può essere anche molto alta. A patto che si sia disponibili a investire risorse e tempo».
