Gestione Affitti

Durata e servizi decidono il prelievo

di Giorgio Gavelli

Attenzione al limite dei 30 giorni e alla definizione di «locazione breve» dettata dal Fisco. Al di fuori di questo ambito, infatti, continuano a valere le regole ordinarie di applicazione dell’Irpef e della cedolare secca, ormai abbastanza collaudate. Per contratti di locazione di immobili a uso abitativo con le caratteristiche per essere considerati “brevi”, invece, la nuova disciplina (articolo 4 del Dl 50/2017) e i chiarimenti delle Entrate (circolare 24/E/2017) sembrano creare un vero e proprio regime a parte.

Questi contratti sono assoggettati a obblighi del tutto peculiari:

• la segnalazione da parte dell’intermediario (o del portale);

• l’applicazione della ritenuta del 21% (che funge da acconto solo nell’ipotesi in cui non si opti per la cedolare secca), con tutti gli oneri tipici del sostituto d’imposta.

Tutto scompare in presenza di contratti “non brevi”, così definibili, in alternativa o congiutamente:

• per la lunghezza della durata (superiore a 30 giorni in relazione a ogni singolo contratto, anche se scatta l’obbligo di registrazione quando in un anno solare sono conclusi tra le stesse parti più contratti, per un totale superiore a 30 giorni);

• per i contraenti coinvolti (basta che uno solo di essi sia dotato di partita Iva per uscire dal campo applicativo degli affitti brevi);

• per il tipo di immobile concesso in uso (diversi da quelli abitativi);

• per i servizi forniti (che vanno oltre la fornitura di biancheria, la pulizia e la messa a disposizione delle utenze, come luce, acqua, riscaldamento e wi-fi).

È evidente come la maggior tracciabilità abbia interessato una tipologia contrattuale ben definita (dove si è ritenuto fosse più diffusa l’evasione), lasciando immutate tutte le altre forme di locazione.

Ma c’è di più. Nella sublocazione – ma solo in quella “breve” – la cedolare secca entra per la prima volta nel mondo dei redditi diversi, con l’interrogativo riguardante l’intreccio di un simile regime (che non ammette abbattimenti della base imponibile) con la deduzione analitica dei costi prevista dall’articolo 71, comma 2, del Tuir. Questo potrebbe voler dire che il sublocatore dovrà scegliere tra una tassazione ordinaria che consente la deduzione dei costi (ad esempio, per l’imbiancatura dei locali) e una tassazione a forfait al 21 per cento.

Nella locazione dell’immobile ricevuto in comodato, poi, gli aspetti pratici legati al rapporto tra comodatario ed agenzia immobiliare (o portale) hanno addirittura scardinato il principio in base al quale solo i diritti reali hanno il potere di “spostare” la soggettività tributaria. Si pensi al caso del figlio che gestisce in via di fatto la locazione via internet della casa al mare di proprietà dei genitori. Superando le interpretazioni del passato, si è riconosciuto – ma solo per le locazioni “brevi” – che al reddito fondiario dichiarato dal proprietario si aggiunge quello “diverso” di cui è titolare il comodatario (che subisce la ritenuta).

Per quanto riguarda la mera locazione, in presenza di più comproprietari (moglie e marito, vari fratelli, eccetera) ma con un unico titolare del contratto di affitto, la locazione breve non deroga alla regola della ripartizione del reddito in base alle quote di proprietà, ma concentra (anche qui per evidente praticità applicativa) la ritenuta su un unico soggetto, il quale si troverà quasi sempre a gestire (come ben si comprende dalla circolare 24/E) una posizione creditoria verso il Fisco. Problema che, naturalmente, non si presenta nella locazione “non breve”. Insomma, tante novità a cui abituarsi (in fretta), con la massima attenzione da rivolgere alla tipologia di contratto e alla qualificazione della locazione come breve o meno: un errore di valutazione avrebbe conseguenze pesanti.

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