Attenti al rischio contestazioni in condominio

Dietro l’espressione “affitti brevi” – tanto d’attualità in questo periodo – ci sono formule contrattuali differenti, tutte in un certo modo idonee a soddisfare le esigenze di chi intende mettere temporaneamente a reddito un immobile, senza limitazioni di durata e corrispettivo.

Il Codice del turismo

Una prima possibilità è offerta da quella che tecnicamente viene definita «locazione turistica», che trova i suoi specifici richiami nel Dlgs 79/11, meglio conosciuto come Codice del Turismo. Il decreto, con una specifica disposizione (articolo 53 dell’allegato 1) ha ribadito che gli alloggi locati esclusivamente per simili finalità sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione e quindi dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.

La locuzione «finalità turistiche», adottata nel testo normativo, è stata soprattutto intesa come quella destinata a soddisfare l’esigenza squisitamente «turistica» del conduttore, cioè quella di spostarsi da un luogo all’altro per le più svariate ragioni, dal turismo religioso a quello culturale, dovendosi peraltro, sottolineare che il concetto di finalità turistica va desunto dall’intento che muove il contraente conduttore e non dalle caratteristiche dell immobile locato.

Sono locazioni che, di norma, hanno una durata inferiore ai 30 giorni (per le quali, sotto il profilo fiscale, è intervenuto il Dl 50/2017, si vedano gli altri articoli in pagina) si caratterizzano per questi profili:

non sono soggette a registrazione (tranne quelle che superano i 30 giorni);

non è richiesta la forma scritta, benché questa sia comunque consigliabile al fine di evitare poi l’insorgere di possibili contenzioni al momento del rilascio dell’immobile;

non ci sono vincoli in tema di misura dei canoni, lasciata alla libera contrattazione tra le parti;

non c’è l’obbligo di versare caparre e tanto meno cauzioni.

Giunto a scadenza, il contratto cesserà senza bisogno e senza necessità di disdetta e l’immobile dovrà essere riconsegnato al locatore libero da persone e da cose di proprietà del conduttore, che dovrà provvedere anche alle pulizie generali finali (o alla spesa relativa) e alla riconsegna di tutte le chiavi di casa, dei portoni e dei cancelli.

I contratti via internet

Altra locazione molto simile a quella turistica è la locazione di breve durata intermediata tramite i portali internet (uno dei più noti è il modello Airbnb) che può essere dettata da finalità turistiche, ma anche da altre esigenze temporanee del conduttore (ad esempio, la partecipazione a un congresso o a una fiera). Le offerte includono stanze private o interi appartamenti, cui talvolta vengono abbinati servizi ulteriori più o meno strutturati: dalla colazione alle pulizie finali, dal cambio di biancheria, fino al noleggio auto.

L’utilizzo di internet permette in questo caso di incrociare con maggiore efficacia le esigenze del locatore e dell’inquilino.

La soluzione, sotto tale profilo, è ottimale per entrambe le parti contraenti, per il conduttore che può disporre di un alloggio – totale o parziale – a costi limitati e per il locatore che, proprio in conseguenza della continua rotazione degli occupanti, percepisce potenzialmente un reddito maggiore di quello che potrebbe ricevere da una normale locazione abitativa e non è vincolato per un lungo periodo (si pensi agli immobili messi in vendita o alle case che il proprietario ha bisogno di utilizzare dopo un tempo limitato).

La formula da uno a 18 mesi

Oltre agli affitti brevi, c’è poi anche la locazione transitoria da uno a 18 mesi. È però una formula inquadrata nel perimetro della legge 431/1998, utilizzabile solo in presenza di esigenze transitorie che devono essere menzionate nel contratto e documentate.

Le liti in condominio

Gli affitti brevi spesso generano discussioni e contestazioni in condominio, in conseguenza dei disagi che può comportare la presenza nell’edificio di un numero elevato di persone. A seconda dei casi, gli altri condòmini potranno lamentare rumori, modalità poco rispettose di utilizzo delle parti comuni (scale, ascensori, eccetera) o rischi per la sicurezza, quando le chiavi dell’appartamento vengano semplicemente lasciate nella cassetta delle lettere al momento del check-out, come talora succede.

I vecchi regolamenti di condominio ben difficilmente vieteranno l’attività di locazione mediante affitti brevi, anche se in certi casi potrebbero menzionare l’attività di locanda o affittacamere. È più facile, però, che i condòmini contrari alla locazione breve invochino l’applicazione di quelle clausole del regolamento poste a salvaguardia della tranquillità e della sicurezza dei condomini, proprio perché questo particolare turn over di persone nell’uso anche di una sola unità immobiliare costituisce un innegabile attacco al pacifico godimento dei propri beni da parte degli altri condòmini.