Gestione Affitti

Cedolare affitti brevi, opzione al buio per il comodatario

di Luigi Lovecchio

Tra le criticità innescate dalla norma sugli affitti brevi (articolo 4 del Dl 50/2017) quella che riguarda le locazioni brevi del comodatario è senza dubbio la più rilevante, anche sotto il profilo sistematico.

Va in primo luogo ricordato che i redditi fondiari – in base all’articolo 26 del Tuir – si imputano al titolare dell’immobile. Ne consegue che, in via generale, le locazioni concluse dal comodatario devono sempre essere dichiarate dal proprietario. La novità normativa si presta dunque a una duplice lettura.

Da un lato, potrebbe osservarsi che la norma si è limitata a consentire una modalità opzionale per il regime sostitutivo, senza tuttavia modificare le regole fondamentali dei redditi fondiari. Se così fosse, l’opzione dovrebbe essere manifestata dal proprietario. Sorge però il dubbio di come ciò possa essere comunicato all’intermediario online che dovesse intervenire in tali contratti e che conosce solo il nominativo del locatore, e cioè il comodatario.

Ecco, quindi, che si propone una seconda ipotesi interpretativa, secondo cui la novità pone in realtà l’accento sul contratto, che è per l’appunto concluso dall’utilizzatore. In tale contesto, il soggetto passivo diverrebbe il comodatario, al quale dovrebbe pertanto essere attribuita la facoltà di optare per la cedolare.

Così opinando, peraltro, emergerebbe con maggiore evidenza la sperequazione rispetto alle locazioni non brevi: non solo cambia l’imposta, ma anche la soggettività passiva del reddito. Un chiarimento si impone dunque con urgenza, se solo si pensa che le trattenute del 21% sono già iniziate.

Raccomandata da duplicare

Un altro problema di non poco conto riguarda la nuova disposizione del decreto fiscale (Dl 193/2016) che fa salva l’opzione per la cedolare qualora il proprietario si sia dimenticato di comunicare la proroga del contratto all’agenzia delle Entrate, tramite il modello Rli. La norma dispone, in proposito, che la conservazione degli effetti della scelta opera a condizione che il contribuente abbia tenuto un comportamento concludente, consistente nel pagamento della cedolare e nella compilazione dell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi.

Nulla è detto in ordine alla raccomandata di rinuncia agli aggiornamenti contrattuali da spedire all’inquilino. Nella risoluzione 115/E del 2017 – in un obiter dictum – sembra che le Entrate ritengano comunque l’adempimento necessario. Se così fosse, però, la sanatoria sarebbe di utilità pressoché nulla. Una soluzione equilibrata potrebbe consistere nel pretendere che il proprietario dimostri di non aver di fatto applicato alcun aggiornamento contrattuale. Anche in questo caso, occorre una presa di posizione ufficiale.

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