Irrilevanti gli immobili in comproprietà

Il recesso alla prima scadenza contrattuale di un immobile abitativo è possibile per i locatori proprietari di un solo immobile a uso abitativo (quello locato) o proprietari di due immobili a uso abitativo, di cui, però, uno utilizzato dal locatore medesimo e l'altro dato in locazione. La norma (articolo 3, comma 1, lettera g, della legge 431/1998)consente al proprietario di conseguire un vantaggio economico connesso alla vendita di un immobile immediatamente disponibile e direttamente utilizzabile dall'acquirente; essa subordina, però, il diniego di rinnovo alla situazione patrimoniale del locatore, imponendo che lo stesso non risulti proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello locato e a un secondo, ma solo se questo è adibito a propria abitazione dal locatore. La norma non riporta l’inciso “nello stesso comune”, o un altro analogo, che delimiti una zona specifica in cui ricada l’”altro” immobile e che comporti l’impossibilità di avvalersi del motivo di recesso costituito dalla vendita dell’immobile. In mancanza di specificazione, si deve ritenere che l’eventuale altra unità immobiliare abitativa da considerare possa essere ubicata altrove, e non solo nel comune ove si trova l’immobile locato, fermo restando che dovrà essere adibito ad abitazione del locatore.Due motivi sorreggono una simile interpretazione.La possibilità per il locatore di un recesso alla prima scadenza contrattuale si realizza anche nel caso in cui vi sia la disponibilità per il conduttore di un altro alloggio: l’articolo 3, primo comma, lettera c, della stessa legge 431 del 1998 specifica che l'alloggio deve trovarsi «nello stesso comune». Quando la legge ha voluto specificare una precisa condizione, lo ha espressamente indicato. In mancanza, la norma si applica senza eccezioni.A fronte, poi, di un possibile recesso giustificato da un motivo essenzialmente economico (la vendita dell’alloggio), il legislatore ha preferito tutelare il conduttore, limitando la facoltà del locatore a precise condizioni.Si propende, pertanto, per una interpretazione della norma che sottoponga il recesso alla condizione che il locatore non sia proprietario di altri alloggi (tranne di quello in cui abiti); e ciò indipendentemente dalla loro ubicazione (nello stesso comune o in un altro).Detto questo, però, bisogna osservare che la norma parla di "proprietà" di altri immobili abitativi, per cui sembra da escludere l’ipotesi di dover conteggiare immobili in "comproprietà" con altri soggetti. In questo caso, infatti, la comproprietà non consente un uso esclusivo del bene e la possibilità di disporne a pieno titolo. Si può, quindi, concludere che, per verificare il numero di immobili del locatore, perché lo stesso possa esercitare la facoltà di recesso alla fine del primo periodo di locazione, non si devono considerare quelli di cui sia comproprietario.