Gestione Affitti

Innovazioni: cambio canone solo se scritto nel contratto

di Marco Panzarella e SilvioRezzonico

In caso di installazione di un nuovo ascensore in un edificio condominiale, il proprietario dell’immobile non può richiedere all’inquilino un’integrazione del canone d’affitto in corso, a meno che tale possibilità non sia prevista nel contratto di locazione libero stipulato tra le parti. In tutti gli altri casi, ad esempio in presenza di un contratto di locazione concordato, non è possibile inserire alcuna clausola. La richiesta di aumento del canone di locazione a seguito di lavori straordinari o – come in questo caso – conseguente all’installazione di un ascensore, è piuttosto frequente. Molti proprietari, infatti, si rifanno ancora alla legge 392/78 sull’equo canone, che in effetti all’art. 23, in caso di «importanti e improrogabili opere necessarie o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità», prevedeva come il locatore potesse chiedere al conduttore un’integrazione del canone «con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite». L’articolo in questione si riferiva alle sole riparazioni straordinarie, ma l’integrazione del canone, nella prassi, era richiesta anche a seguito di interventi che “arricchivano” lo stabile, migliorando la vita di chi vi abitava, come ad esempio l'installazione di un nuovo ascensore. Nel 1998 la legge sull’equo canone è stata in gran parte abrogata e sostituita dalla legge 431/1998. Quest’ultima, all’art. 13, stabilisce come sia nulla «ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato». Al proprietario dell’immobile non resta, quindi, che rispettare gli accordi e mantenere invariato il canone pattuito al momento della sottoscrizione del contratto. Alla scadenza naturale dell'accordo, sarà poi libero di rimodulare i termini economici. Occorre tuttavia tener presente che l’installazione dell'ascensore in condominio rientra nel novero delle innovazioni gravose o voluttuarie contemplate dall’art. 1121 del Codice civile, secondo cui «qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (...)». Ciò significa che il locatore, verificata l’impossibilità di chiedere un'integrazione del canone d’affitto al conduttore, può decidere di non partecipare alla spesa. In tal caso sia lui che l’inquilino non potranno utilizzare l’ascensore, ferma restando la possibilità di ripensarci in futuro. Lo stesso art. 1121 prevede, infatti, che «(...) i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera». Nel caso in cui, invece, il proprietario partecipi alla spesa per la costruzione dell’ascensore, l’inquilino potrà beneficiare dell’innovazione, contribuendo alle spese in base a quanto disposto nell’allegato G del decreto ministeriale 20 dicembre 2002. Questo stabilisce che i costi degli interventi che rientrano nella manutenzione ordinaria, comprese le piccole riparazioni, sono a carico del conduttore, così come i costi relativi ai consumi di energia elettrica del vano ascensore e le spese per ispezioni e collaudi. Restano a carico del locatore gli interventi di manutenzione straordinaria degli impianti e l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge, salvo pattuizioni contrattuali diverse.

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