Tassa sugli affitti brevi: i proprietari di casa non rischiano nulla
Non è andato molto bene questo primo appuntamento con la «tassa Airbnb». A quanto risulta, ben pochi “intermediari immobiliari” (si veda l'articolo in alto) hanno obbedito alle prescrizioni di legge: versare all'erario, entro il 17 luglio, la ritenuta del 21% sugli affitti turistici i cui contratti siano stati stipulati a partire dal 1° giugno 2017 e versati ai clienti (i locatori, cioè proprietari, sublocatori e comodatari) nel corso del mese di giugno. Il prossimo appuntamento (che forse sarà osservato con maggiore attenzione) è al 16 agosto per gli affitti incassati nel corso di questo mese di luglio. Ma quali saranno adesso le conseguenze per gli inadempienti, sempre che l'agenzia delle Entrate riesca a mettere in piedi controlli su attività così sfuggenti?
L'intermediario
La ritenuta va fatta al momento del versamento dell'affitto al locatore con modello F24 telematico. Chi però (agenzia o portale online) non la ha effettuata ormai non ha più tempo per chiederla indietro ai clienti-locatori (che del resto sarebbero assai perplessi), quindi va incontro ai rischi di un accertamento (entro il 31 dicembre 2023), dal quale potrà difendersi solo invocando l'oggettiva incertezza normativa. Questo vale anche per i pagamenti in luglio, relativamente la quali la ritenuta andrà versata il 16 agosto. La sanzione per aver omesso di operare la ritenuta corrisponde al 20% dell'importo più gli interessi legali. Ma se, oltre a non averla operata, non la si è neanche versata (come accade quasi sempre), la sanzione sale al 30 per cento.
Altro adempimento dell'intermediario (che, se non residente, nomina un rappresentante fiscale per effettuare e versare le ritenute) è la comunicazione telematica alle Entrate, entro il 30 giugno 2018, dei dati di ogni contratto stipulato dal 1° giugno 2017. Le copie dei contratti vanno conservati per cinque anni successivi a quello della dichiarazione (730 o PF)nella quale i locatori indicheranno i relativi redditi. L'intermediario deve anche trattenere e pagare l'imposta o il contributo di soggiorno al Comune.
Il cliente
Il locatore (proprietario, sublocatore o comodatario) non ha alcun dovere rispetto alla ritenuta, quindi il fatto che l'intermediario la abbia omessa non lo riguarda e non ci sono sanzioni. Le possibilità per lui sono due: l'intermediario gli ha versato l'intero importo (cioè il 100% e non il 79 %) e quindi sarà lui a dover pagare, nel 2018, l'Irpef o la cedolare secca del 21 per cento; oppure l'intermediario ha effettuato la ritenuta, versandogli il 79% dell'affitto, e quindi il locatore pagherà solo in caso di saldo Irpef a debito; in ogni caso dovrà ricevere dall'intermediario la Cu (certificazione unica) che attesta la ritenuta effettuata ma se anche non la ricevesse non è un problema suo.
Va ricordato che il locatore può scegliere di saldare i conti con il fisco, per le «locazioni brevi», semplicemente indicando la scelta per la «cedolare» secca nella prossima dichiarazione dei redditi: la cedolare, infatti, corrisponde esattamente alla ritenuta del 21% che viene operata dall'intermediario. Ed è più conveniente dell'Irpef, tranne i casi in cui le detrazioni da conteggiare siano talmente alte che, per poter essere sfruttate, occorre che ci sia più Irpef da pagare: in queste situazioni bisogna fare bene i conti.
