Affitti turistici, domani intermediari alla cassa

La «Tassa Airbnb» è alla prova finale di messa su strada: entro domani gli «intermediari immobiliari» verseranno la ritenuta del 21% sugli affitti brevi (sino a 30 giorni e anche se con fornitura di biancheria e pulizia) pagati ai locatori loro clienti nel corso del mese di giugno, a seguito di contratti stipulati dal 1° giugno 2017 in avanti. I locatori (proprietari, sublocatori e comodatari) restano del tutto estranei a questo adempimento. A dettare le regole sono l’ articolo 4 del Dl 50/2017 (modificato dalla legge 96/2017), la risoluzione 88/ E con i codici tributo e il provvedimento attuativo delle Entrate prot. 132395/2017 del 12 luglio. Manca ancora un provvedimento: quello che definirà la locazione breve “imprenditoriale” (per la quale non vale il sistema della ritenuta e della cedolare). Per i casi in cui la ritenuta non va versata cliccare qui .

Tutto semplice? In apparenza. Ripercorriamo le regole principali del nuovo sistema (per un quadro sitetico cliccare qui).

La cedolare conviene

Anzitutto va chiarito che il locatore può scegliere di saldare i conti con il fisco, per le «locazioni brevi», semplicemente indicando la scelta per la «cedolare» nella prossima dichiarazione dei redditi: la cedolare, infatti, corrisponde esattamente alla ritenuta del 21% che viene operata dall’intermediario. Ed è più conveniente dell’Irpef, tranne i casi in cui le detrazioni da conteggiare siano talmente alte che, per poter essere sfruttate, occorre che ci sia più Irpef da pagare: in queste situazioni bisogna fare bene i conti. Attenzione: le commissioni dell’intermediario non sono deducibili dall’importo né detraibili dall’imposta.

Il rebus di chi è in ritardo

Per versare le ritenute l’intermediario usa il modello F24 telematico e il codice tributo 1919.
Molti intermediari, però, non hanno affatto operato la ritenuta sugli affitti pagati a giugno per contratti stipulati dal 1° giugno: la legge, infatti, non sembrava imporlo da subito, il provvedimento delle Entrate del 12 luglio, invece, sì. La confusione normativa è stata denunciata con forza da Paolo Righi (presidente degli agenti immobiliari Fiaip): «Il provvedimento delle Entrate del 12 luglio ha ingenerato, ancora una volta, una grande confusione tra gli operatori. Insieme alla Consulta Nazionale Interassociativa (Fiaip-Fimaa-Anama) da mesi è stato richiesto un tavolo tecnico di confronto con l'Agenzia, purtroppo mai convocato».

La ritenuta va fatta al momento del versamento dell’affitto al locatore . Chi però non la ha effettuata ormai non ha più tempo per chiederla indietro ai clienti-locatori, quindi va incontro ai rischi di un accertamento (entro il 31 dicembre 2023), dal quale potrà difendersi solo invocando l’oggettiva incertezza normativa. Questo vale anche per i pagamenti in luglio, relativamente la quali la ritenuta andrà versata il 16 agosto.

Altro adempimento dell’intermediario (se non residente nomina un rappresentante fiscale, che si occupa anche di effettuare e versare le ritenute) è la comunicazione telematica alle Entrate dei dati di ogni contratto stipulato dal 1° giugno 2017, entro il 30 giugno 2018. Copie dei contratti vanno conservati per cinque anni successivi a quello della dichiarazione (730 o PF)nella quale i locatori indicheranno i relattivi redditi.

Da ultimo, l’intermediario deve anche trattenere e pagare l’imposta o il contributo di soggiorno al Comune.

La dichiarazione dei redditi

Il locatore, se sceglie la cedolare, dovrà indicarlo nella prossima dichiarazione dei redditi (730 o PF). In questo caso non pagherà nulla, perché il 21% è già stato versato (a titolo d’imposta) dall’intermediario immobiliare. Se però non sceglierà la cedolare in quell’occasione, si applicherà l’Irpef di default, quindi dovrà fare i conti con quanto già versato (a titolo d’acconto) dall’intermediario e saldare il resto. Per esempio, con un’aliquota marginale del 38% (redditi compresi tra 28.001 e 55 mila euro) e un affitto di 10mila euro, pagherà un saldo di 1.700 euro. In ogni caso riceverà dall’intermediario la CU (certificazione unica) che attesta la ritenuta effettuata.

I problemi e le soluzioni

Alcune situazioni irregolari, però, possono verificarsi:

1) l’intermediario ha effettuato la ritenuta (e il locatore ha quindi ricevuto il 79% dell’affitto) ma poi si è dimenticato di versarla o ne ha versato una parte: il locatore non ne ha alcun danno e salderà il conto con il fisco come se fosse stata versata, anche se non ha ricevuto la CU; le conseguenze dell’inadempimento dell’intermediario ricadono solo su di lui;

2) l’intermediario non ha effettuato la ritenuta e ha versato al locatore il 100% dell’affitto: spetterà quindi al locatore pagare la cedolare (o l’Irpef) alla normale scadenza annuale, nel 2018; anche in questo caso dell’inadempimento risponde solo l’intermediario.

Resta comunque davvero poco probabile che il fisco riesca a organizzare controlli capillari sugli intermediari in presenza di contratti che non vengono neppure registrati.