Gestione Affitti

Almeno 50mila euro per adattare i locali

di – Ev.M.

Ai costi vivi per l'acquisto dell'appartamento vanno aggiunti i costi di ristrutturazione, indispensabili per rendere la residenza adatta all'ospitalità Bed&breakfast. L'accesso alle camere, per esempio, deve essere indipendente poi ci sono le aree comuni, i bagni e, naturalmente, occorre essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti. Se è difficile fare stime generalizzate dei costi di ristrutturazione, si possono prendere a riferimento alcuni studi ad hoc.

Il portale di Ediltecnico ha calcolato che per ristrutturare una casa di circa 70 mq si spendono, in media in Italia, 34mila euro, con Roma in testa a 38.900 euro: sono stati presi in considerazione demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, rifacimento pavimenti e rivestimenti, opere di tinteggiatura e cartongesso, opere da idraulico, rifacimento impianto di riscaldamento, rifacimento impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell'aria e infissi; fornitura materiali. Si tratta quindi di ristrutturazioni complesse che banalmente “spalmate” su una superficie di 120mq si aggirano intorno ai 50mila euro. Secondo il portale Idealista.it, è difficile generalizzare, e la “forbice” non può che essere molto ampia: si può parlare di un costo tra i 200 e i 600 euro/mq, in funzione di molti fattori variabili, che spalmato sui 120 mq dà una cifra compresa tra i 24mila e i 72mila euro.

Molte Regioni richiedono anche che, per poter applicare il trattamento fiscale dei B&B, il gestore sia anche residente nello stesso, altre prevedono la possibilità che sia nelle vicinanze, ma in ogni caso devono essere garantite la prossimità e la reperibilità. Va però aggiunto che molti dei lavori di ristrutturazione godono delle agevolazioni fiscali e che molte Regioni mettono a disposizione finanziamenti agevolati proprio per l'apertura di attività come quella dei B&B.

Sul fronte dei ricavi i calcoli vanno naturalmente effettuati caso per caso, ma secondo il portale “Bed and Breakfast” il prezzo medio di una notte per persona oscilla tra i 25 e 35 euro nel quasi 70% dei casi, nel 30% dei casi è però superiore a 35 euro; nel 94% dei casi la colazione è inclusa nel prezzo. Naturalmente location privilegiate e città molto richieste come Venezia, Roma, Firenze e così via, prevedono tariffe molto più alte. Il totale della “piena occupazione” va poi tarato con l'occupazione media dell'area e _ fattore da non sottovalutare _ vanno tenute in considerazioni le percentuali da pagare ai motori di ricerca che consentono un buon marketing della propria struttura, percentuali che facilmente possono arrivare al 15 per cento. Facendo conti molto semplificati (e ottimistici), possiamo ipotizzare che le citate cinque camere rendano circa 78mila euro l'anno lordi (una media di 40 euro a persona, per otto persone, per 30 giorni e per nove mesi in totale, tenendo conto del costo delle colazioni), che togliendo il 10% medio di commissioni ai portali turistici specializzati diventano 70.200 euro (da cui togliere le imposte, ma diluite dai benefici delle agevolazioni delle ristrutturazioni). Suddivisi su 12 mesi (anche se poi per tre non si lavora), stiamo parlando di 5.850 euro al mese, lordi.

A conti fatti conviene allora? La risposta dipende molto anche dall'inventiva del gestore: si guadagna non solo dal costo del pernottamento, si possono aggiungere tutta una gamma di servizi che, oltre a rendere piacevole l'esperienza dell'ospite, consentono di incrementare i guadagni. E poi resta la soddisfazione di lavorare per se stessi, essere a contatto con ospiti da tutto il mondo e di andare in vacanza, considerando di dedicare un mese al mantenimento, almeno due mesi all'anno.

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