Gestione Affitti

Tassa «Airbnb» operativa anche senza l’Agenzia

di Eugenio Maria Braja

L’articolo 4 del Dl 50/2017 sulle “locazioni brevi”, per il quale è in corso l’iter di conversione, si conferma quale norma volta a combattere l’evasione. L’agenzia delle Entrate nella audizione del 4 maggio alle commissioni Bilancio riunite di Camera e Senato (pagina 19) ha proposto di valutare l’estensione della norma anche all’attività di “Bed&Breakfast” occasionale (esercitata al di fuori dell’attività d’impresa), nella quale la fornitura di alloggio è accompagnata da servizi accessori ulteriori rispetto alla sola fornitura di biancheria e di pulizia dei locali e che ad oggi rientra nella categoria dei redditi diversi.

L’Agenzia considera inoltre positiva la possibile definizione in via normativa di criteri oggettivi (numero di stanze, durata dell’attività) per distinguere tra “attività organizzata” (rilevante ai fini Iva ed esclusa dal regime agevolato) e attività “non organizzata”.

L’Agenzia, inoltre, ritiene che i soggetti coinvolti dagli adempimenti sono non solo gli agenti immobiliari, ma tutti coloro che, in senso lato, effettuino intermediazione mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. La norma sembra quindi per l’Agenzia avere cogenza generalizzata verso tutti gli intermediari, comprese le piattaforme online.

La norma obbliga gli «intermediari» a trasmettere i dati relativi ai contratti stipulati (pena una sanzione) e, se incassino i canoni o i corrispettivi, applicare la ritenuta alla fonte del 21 per cento (a titolo di imposta in caso di cedolare secca ovvero a titolo di acconto in caso di scelta del regime dichiarativo) e provvedere al relativo versamento, pena una sanzione del 20% dell’ammontare non trattenuto in caso di inosservanza.

Il monitoraggio delle locazioni concluse dai portali di intermediazione online verrà assicurato con convenzioni stipulate dalle Entrate con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi dei portali, senza oneri per l’Agenzia e per lo Stato.

Per quanto riguarda l’emanazione, entro novanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legge, del provvedimento del Direttore delle Entrate con le disposizioni di attuazione, l’Agenzia ritiene che l’applicazione della norma non sia subordinata a detta emanazione e che, quindi, salvo modifiche in sede di conversione, il regime si applicherà a tutti i contratti stipulati dal 1° giugno 2017, contenendo la norma indicazioni sufficienti per l’effettuazione della ritenuta a decorrere da tale data.

Bisognerà da subito, quindi, capire l’esatta platea degli operatori coinvolti nelle «locazioni brevi».

Da ultimo, si segnala che l’imponibile da assoggettare a comunicazione e a tassazione comprende solitamente, oltre al servizio di biancheria e di pulizia dei locali, anche i costi delle utenze e delle spese legate all’immobile (portierato, ascensore, servizi comuni condominiali, eccetera), che pertanto in tal modo, non essendo addebitati in via analitica ma forfettaria o inclusi automaticamente nel corrispettivo, vengono anch’esse assoggettate a imposizione, riducendo la redditività per il locatore.

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