Registrazione in ritardo, il contratto d’affitto in nero è «sanato»
Produce effetti sananti ex tunc la registrazione tardiva del contratto di locazione a uso non abitativo. Il principio è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione alla fattispecie riguardante un contratto di locazione di un immobile ad uso diverso di abitazione stipulato per la durata di due anni e riguardo al quale il conduttore aveva comunicato il recesso anticipato (sentenza n.10498/2017).
Il locatore citava in giudizio il convenuto per sentir accertare l'illegittimità del recesso e per ottenere la sua condanna al pagamento di quindici mensilità per canoni dovuti fino alla scadenza contrattuale o, in via subordinata, di tre mensilità del canone ritenute necessarie per giungere alla prima scadenza annuale del contratto.
Il Tribunale, accertato che era intervenuta, se pure tardivamente e nel corso del giudizio, la registrazione del contratto di locazione, ha ritenuto il recesso della conduttrice privo dei requisiti richiesti dall'articolo 27 della legge n. 392/78; ha accolto la domanda di pagamento dei canoni dovuti dalla conduttrice sino alla prima scadenza contrattuale e ha respinto la domanda riconvenzionale di quest'ultima di risoluzione del contratto per inadempimento e di risarcimento del danno.
La Corte d'appello confermava la decisione di primo grado così come la suprema Corte che, nel rigettare il ricorso, preliminarmente precisava che la nullità del contratto non registrato (prevista dall'articolo 346, L. n. 311/2004), renderebbe privo il locatore della possibilità di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo e consentirebbe al conduttore di richiedere indietro quanto versato di più del dovuto.
Di rilievo il richiamo alla sentenza delle S.U. n.18213/2015 che - se pure provvedendo su una ipotesi diversa - hanno affermato che «Se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell'obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell'obbligo».
Per cui, sostengono i giudici di legittimità, qualora venisse effettuata tardivamente la registrazione sussisterebbe la possibilità di una sanatoria del contratto con efficacia ex tunc (ossia con efficacia retroattiva) che consentirebbe <<di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell'interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell'interesse del conduttore che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina, quali la perdita del diritto all'avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell'azienda e del contratto di locazione>>.
La tesi della nullità che, in ragione della sua atipicità, risulti sanabile con effetto ex tunc è, per la suprema Corte, coerente con la espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e con l'istituto del ravvedimento operoso, norma che il legislatore ha mantenuto stabile nel tempo potenziandone l'applicazione e che ha favorito il superamento (dal 1998) del principio tradizionale della non interferenza della norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto.
