Gestione Affitti

La tassa sugli affitti brevi passa da Airbnb

di Saverio Fossati

Affitti brevi, ora le tasse si pagano davvero. Nell’articolo 4 del Dl 50/2017, pubblicato sul supplemento ordinario 20/L della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore ieri , sono dettate le nuove regole per mettere alle strette il sistema delle locazioni turistiche.
Il regime precedente
In realtà, già prima le norme tracciavano un quadro abbastanza preciso: dato che le locazioni brevi (definite sul piano fiscale in un massimo di 30 giorni, sino al quale non era obbligatoria la registrazione ) non assolvevano una funzione residenziali e le si è sempre considerate al di fuori della disciplina della legge 431/98, a regolarle era il Codice civile, in pochi e brevi articoli caratterizzati dalla massima libertà contrattuale. Contenzioso nella norma. Ma evasione fiscale abnorme: la mancata registrazione metteva l’agenzia delle Entrate nella quasi impossibilità di effettuare controlli, infatti le verifiche effettuate occasionalmente dalla Guardia di Finanza conducevano a risultati impressionanti: pochissimi dichiaravano regolarmente i proventi degli affitti brevi nelle località turistiche e altrove.
La diffusione dei portali come Airbnb ha però estremizzato la situazione, perché anche nelle città non a vocazione turistica si è diffusa la possibilità di mettere a reddito il proprio appartamento senza le complicazioni della locazione abitativa tradizionale, in pratica affidandolo in gestione e guadagnando assai bene. IL tutto, ovviamente, in nero, perché i compensi non arrivavano neppure dall’inquilino ma direttamente dal portale, quindi ancor meno tracciabili da parte del fisco. Senza contare le proteste di albergatori e gestori di Bed & Breakfast, che si sono trovati a subire una concorrenza pesantissima nelle città, dive sino a poco fa non esisteva questo tipo di concorrenza. Ecco perché da un po’ si parlava di stringere le maglie del settore.
La definizione
Nella nuova norma sono definite «locazioni brevi» i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d'impresa), «direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online» come Airbnb, appunto. Quindi la locazione può essere solo tra “privati”. Quindi se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva.
Il vantaggio fiscale
A questo tipo di affitti, dal 1° giugno 2017, si potrà applicare la cedolare secca del 21% (l’imposta speciale che sostituisce l’Irpef e l’imposta di registro). Rimane il dubbio sul fatto che, quindi, stando alla lettera della nuova norma, si direbbe che i canoni di quelli siglati sino al 31 maggio 2017 vadano assoggettati inesorabilmente all'Irpef (molto più svantaggioso). In ogni caso il proprietario dovrà fare un'opzione per comunicare all'agenzia delle Entrate se intende scegliere la cedolare o l'Irpef.
La cedolare è possibile anche sui proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni; si direbbe quindi che, in questi casi particolari, facciano parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione “normale”.
I padroni di casa, posto che i furbetti verranno messi alle strette, avranno così due possibilità: esercitare l’opzione per la cedolare secca del 21 per cento, liberandosi così degli adempimenti legati all’Irpef e all’imposta di registro, oppure assogettare all’Irpef i proventi delle locazioni brevi (l’aliquota minima è, in questo caso, del 23 per cento, quindi non è mai conveniente) e indicandoli nella dichiarazione dei redditi. Quando è il proprietario ad affittare direttamente l’alloggio, deve anche provvedere a pagare cedolare o Irpef. Diverso il discorso quando entrano in scena le agenzie o i portali.
Il ruolo degli intermediari
Chiariti i doveri (già presenti) e le possibilità (fiscali) dei proprietari, la norma introduce un adempimento completamente nuovo a carico degli intermediari immobiliari (agenzie ma anche portali come Airbnb) che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, di regola su mandato di quest’ultimo. Gli intermediari dovranno:
• inviare alle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 200 a 2mila euro. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Sarà un provvedimento dell’agenzia delle Entrate, da emanarsi entro il 25 luglio 2017, a definire le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione. Dato che le norma è già in vigore, si spera che le Entrate stabiliranno un termine abbastanza congruo per la trasmissione dei dati, per evitare sanzioni; in ogni caso andrà rispettato lo Statuto dei diritti del contribuenti, per cui non potrà essere stabilito, quanto meno per il primo invio delle comunicazioni, un termine inferiore ai 60 giorni dall’entrata in vigore del futuro provvedimento delle Entrate;
• Il secondo e sostanziale adempimento è quello di trattenere una ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con le modalità di cui all'articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24; i codici tributo da indicare dovranno anch’essi venire comunicati dall’agenzia delle Entrate. Se il prorietario avrà scelto la cedolare (si presume già nel contratto), la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta per l’Irpef si tratterà di un versamento a titolo d’acconto e il proprietario lo considerà all’interno dei conti dell’Irpef dovuta per quell’anno.
• da ultimo, gli intermediari dovranno inviare ai proprietari la Certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al fisco.


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