Affitti non residenziali, illecito chiedere le spese straordinarie
Locazioni non abitative, niente oneri accessori in più se non corrispondono a servizi «fruibili». La Cassazione (sentenza 5795, depositata ieri) è intervenuta in modo preciso su una prassi che, in casi non troppo infrequenti, ha reso difficili i rapporti tra inquilino e proprietario.
Il contenzioso parte da un gruppo commerciale, che aveva locato un immobile adibito a grande magazzino e richiedeva al locatore il rimborso di 69mila euro percepiti in eccedenza nel biennio 2007 e 2008. Il locatore chiedeva allora, in via riconvenzionale, che il locatario pagasse tutte le spese ordinarie e straordinarie (per 65mila euro). Dopo la sconfitta in Corte d’appello il locatore si rivolgeva alla Cassazione, che ha respinto puntualmente tutte le sue motivazioni, condannandolo anche a pagare 7.200 euro di spese a favore dell’inquilino.
La Cassazione ha chiarito, oltre a svariati aspetti di diritto, che:
1) gli oneri accessori di cui all’articolo 9 della legge 392/78 (ancora pienamente in vigore nelle locazioni non residenziali) rispondono «allo scopo di addebitare al conduttore il costo dei servizi condominiali di cui fruisce»
2) è nulla «ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale».
In parole povere, in un contratto di locazione stipulati ai sensi dell’articolo 79 della legge 392/78, il concetto di “scambio” che deve essere alla base di un contratto viene deformato da una situazione in cui il conduttore debba pagare per servizi che non lo riguardano.
Quindi, prosegue la Cassazione citando la sentenza 20551/2014, «riguardo agli oneri condominiali (...) possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino non solo l’unità immobiliare ma l’edificio condominiale nel suo complesso, stante l’assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato». Nulla è quindi dovuto per un servizio non fornito, mancando la sinallagmaticità, «anche se il pagamento del relativo onere è astrattamente previsto in un contratto».
