Affitti commerciali, prima si paga l’avviamento e dopo si libera l'immobile

Nei contratti di affitto di immobili a uso non abitativo il conduttore ha diritto a ottenere l'indennità legata all'avviamento. Solo dopo una seria proposta e la relativa corresponsione in denaro è tenuto a liberare l'immobile. La Cassazione, così, con la sentenza n. 5603/2017, ha chiarito che in un rapporto contrattuale del genere sussistono due evidenti obbligazioni. La prima e al tempo stesso la principale ricade sul locatore che è tenuto a corrispondere l'indennità per l'avviamento. In seconda battuta e, in conseguenza perciò dell'avvenuta transazione economica, il conduttore deve liberare l'immobile.
Conduttore e locatore. A tal proposito la Corte ha precisato che il conduttore può agire per la determinazione dell'indennità e la condanna al suo pagamento, ancorchè non abbia rilasciato l'immobile perché essa non gli sia stata corrisposta. In tal caso - si legge nella sentenza - ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, il giudice di merito può e deve accogliere la richiesta di condanna al pagamento della somma determinata come dovuta, condizionando tale condanna al verificarsi del rilascio (e comunque alla liberazione con la tecnica della mora credendi della relativa obbligazione), atteso che la stessa previsione del comma 3 dell'articolo 34 della legge 392/1978, là dove subordina l'esecuzione del rilascio alla corresponsione dell'indennità, implicando che il concreto adempimento delle due obbligazioni (salvo che il conduttore non si voglia avvalere della previsione e rilasci in corso di giudizio) debba essere contemporaneo, giustifica la condanna al pagamento come condizionata al rilascio, così ammettendo implicitamente la condanna condizionale.
Già la Corte d'appello si era pronunciata a favore del conduttore rilevando come quest'ultimo avesse legittimamente rivendicato di aver rifiutato la restituzione dell'immobile, restando così obbligato al solo pagamento del canone abitualmente versato senza essere tenuto nei confronti del locatore per il risarcimento del maggior danno.