Caldaia irregolare? Affitto «pieno»
Se la caldaia di un appartamento in affitto non è a norma, l’inquilino è comunque tenuto a pagare l’intero canone di locazione. In caso contrario, il proprietario è legittimato a chiedere e ottenere dal giudice il decreto ingiuntivo e la convalida di sfratto per morosità. Lo ha deciso il Tribunale di Milano (sentenza n. 11292/2016) respingendo la richiesta del conduttore, che pretendeva dal locatore una riduzione del canone e, in subordine, la risoluzione del contratto o quantomeno un risarcimento per il danno subito.
Secondo quanto riferito dall’inquilino, essendo la caldaia autonoma dell’appartamento non a norma, si era reso necessario un Atp (Accertamento tecnico preventivo) così da verificare le condizioni dell’impianto e i vizi lamentati. Il conduttore aveva quindi chiesto di ridefinire i termini del contratto d’affitto e, in seconda battuta, la risoluzione del contratto e, comunque, un risarcimento per i danni subiti, dei quali però non è mai stata fornita alcuna prova.
In sede di Atp, infatti, il consulente, pur riscontrando inadeguatezze dell’impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria, ha accertato che «il godimento dell’immobile non è venuto meno salvo il disagio e gli oneri economici aggiuntivi da valutare con la documentazione producibile dagli occupanti dell’alloggio». L’inquilino, inoltre, non ha neppure provato di aver sostenuto dei costi supplementari, ad esempio di energia elettrica, per supplire al temporaneo difetto di funzionamento della caldaia, così come non sono mai stati lamentati ne accertati pregiudizi o pericoli per la salute. E stato infine provato che il proprietario dell’alloggio, in più occasioni, ha chiesto di accedere all’immobile per verificare quanto lamentato dal conduttore, che si è sempre reso indisponibile a causa di impegni professionali.
La decisione segue un orientamento consolidato della Cassazione, secondo cui «sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l’efficacia del giudicato sull’esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull’inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell’uno o dell’altro, che non siano stati dedotti nel corso del giudizio» (sentenza 8013/2009)
