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I contratti «6 + 6» sui negozi vincolati

Matteo Rezzonico

La domanda

Un edificio costruito negli anni '30, vincolato dalla Soprintendenza, è stato in parte ristrutturato (anni '70) realizzando a piano terra alcuni negozi. Si chiede: a) se questi negozi sono anch'essi vincolati (pur essendo recenti); b) se sono soggetti alla disciplina della legge 392/78 dell'equo canone (durata del contratto, avviamento commerciale eccetera) o, in deroga, a quale legge fare riferimento; c) se l'eventuale contratto di locazione commerciale in atto può essere prorogato e dopo quanto tempo si è obbligati alla sottoscrizione di un nuovo contratto.

Il fatto di aver realizzato, in sede di ristrutturazione, alcuni negozi al piano terra, non dovrebbe escludere il vincolo di cui al Dlgs 42/2004, (Codice dei beni culturali) sull’intero edificio.In ogni caso, i negozi dovrebbero essere affittati, con contratto di locazione “commerciale” (cioè ad uso “diverso dall’abitativo”), con durata di sei anni + sei anni, a norma degli articoli 27 e seguenti della legge 392/78. Dispone infatti l’articolo 27, comma 1, della legge 392/78: «la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili».I contratti di locazione stipulati a norma degli articoli 27 e seguenti della legge 392/78 – salvo invio di disdetta – non scadono, posto che per l’articolo 28 della richiamata legge 392, «per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni … ; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata … almeno 12 mesi prima della scadenza».Resta fermo che nulla vieta alle parti – in qualunque momento – di risolvere consensualmente un contratto di locazione in essere e di stipularne uno “nuovo”, a nuove condizioni (articolo 1372 del Codice civile).

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