Gestione Affitti

Affitti turistici, la tassa non è nuova

di Saverio Fossati

Le tasse si pagano (o almeno si dovrebbero pagare) su tutte le attività economiche. Nessuno scappa, salvo specifiche e rare esenzioni di legge. Di recente la Cassazione si è occupata persino della prostituzione, reclamando l’assoggettamento a Iva dei proventi quando c’è l’«abitualità».
Che le attività di affitto breve o brevissimo, realizzate attraverso la piattaforma online Airbnb (ma ce ne sono molte altre), siano soggette alle imposte sui redditi, non è una novità. Un po’ di perplessità, semmai, ci sono sulla possibilità di pagare la cedolare secca del 21% (o del 10% se il canone è «concordato» ma di fatto non accade mai) sugli affitti cosiddetti «turistici», regolati dal Codice Civile e non dalla legge 431/98, quando queste locazioni sono molto frequenti . L’emendamento alla legge di Bilancio 2017 approvato ieri dalla commissione Bilancio della Camera serve, essenzialmente, a chiarire e agevolare queste situazioni: viene istituito, presso l'Agenzia delle entrate, un Registro unico nazionale di privati che offrono ospitalità in appartamenti e strutture “extralberghiere” tramite portali on line, come AirBnb, con l'applicazione di una cedolare secca al 21 per cento.

Attenzione: non viene tassata Airbnb che, come ha spiegato il presidente della Commissione, Francesco Boccia «Gli emendamenti ribattezzati 'Airbnb' non riguardano in realtà la multinazionale americana, che continua indisturbata ad evadere il fisco, bensì consente ai proprietari di casa di poter utilizzare la cedolare secca anche per affitti di breve periodo i cui introiti sono, solitamente, a nero».

Ecco, quindi, la realtà: attualmente i proprietari immobiliari che usano Airbnb dovrebbero semplicemente assoggettare a Irpef i ricavi dei mini affitti, oppure optare per la cedolare: questa scelta consentirebbe di pagare il 21% anziché la propria aliquota Irpef marginale. Sapendo di godere dell’impunità, dato che i contratti sotto i 30 giorni non vanno neppure registrati, i proprietari non pagano né Irpef né cedolare ed evadono bellamente le imposte.

Con l’emendamento in questione, basterebbe iscriversi al registro e pagare la cedolare sul complesso dei ricavi annuali senza troppe complicazioni (almeno stando allo spirito della norma). Quanto ai ricavi di Airbnb, che incassa una percentuale, resteranno nel limbo come ha detto Boccia. Una situazione particolare si ha quando la locazione è realizzata attraverso un’agenzia immobiliare. Rispondendo a un'interrogazione parlamentare (il 12 marzo 2014), l'ex sottosegretario e oggi viceministro dell’Economia Enrico Zanetti ha spiegato che la possibilità di accedere al regime della cedolare secca «deve essere riconosciuta al proprietario anche nei casi di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza».

Del resto che le locazioni turistiche possano applicare la cedolare lo ha detto anche l’agenzia delle Entrate cinque anni fa: non essendovi obbligo di registrazione, l'opzione può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si è prodotto il reddito da assoggettare a cedolare (circolare n. 26 del 1° giugno 2011 dell'agenzia delle Entrate).
Il vantaggio per i proprietari non si fermerebbe alla regolarizzazione alla tassa piatta conveniente: uscirebbero dal quella zona grigia in cui il fisco pesca coloro che di fatto svolgono un’attività abituale o addirittura imprenditoriale, ricadendo nel campo Iva e dovendo fatturare i canoni d’affitto.

Insomma, una norma chiarificatrice e vantaggiosa per tutti (anche per l’Erario) e non una «nuova tassa», tantomeno per Airbnb.
Se poi incrociamo questa (possibile) normativa con quelle locali, si vede che il rischio di ricadere nella normativa Iva è forte: la Liguria consente la locazione turistica senza partita Iva per un massimo di 3 unità abitative nello stesso Comune e per affitti non superiori a 12 mesi consecutivi. L'Emilia-Romagna ha posto il limite dei 3 immobili, ma con una durata massima di 6 mesi consecutivi. La Lombardia prevede un limite di tre unità per Comune, senza evidenziare un numero di mesi consecutivi, ma segnando espressamente che l'attività sia svolta in modo occasionale.

L’emendamento di ieri, comunque, non è il solo tentativo di agevolare e, al tempo stesso, far tornare all’ovile fiscale gli affitti turistici: è in discussione alle Commissioni IX e X della Camera una proposta di legge detta Sharing Economy Act (Atto Camera n. 3564, primo firmatario Veronica Tentori del Pd ) che potrebbe modificare la tassazione sui ricavi, con un'aliquota ancora più bassa: il 10% per introiti annui fino a 10mila euro, che verrebbe riscosso direttamente dai portali quali sostituti d'imposta. E qui sì che entrerebbe in scena Airbnb.


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