Durata garantita e canone più basso
C’è un’apposita normativa che riguarda le locazioni per gli studenti. È la legge 431 del 1998, in base a cui i contratti d’affitto a uso transitorio possono avere una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 3 anni. Decorso questo termine, in assenza di una disdetta da parte del locatario (colui che prende in locazione un immobile), il contratto si intende rinnovato per altri due anni. «Oltre che dalle legge 431 del 1998, i contratti d’affitto a uso transitorio sono regolati anche da accordi territoriali, conclusi dalle associazioni di categoria e dalle associazioni studentesche – puntualizza Giulia Comparini, partner dello studio legale Cocuzza & Associati –. Sono accordi con sui si stabiliscono i criteri per la determinazione dei canoni degli immobili, suddivisi per aree territoriali».
Il contratto deve essere redatto in forma scritta (e deve essere registrato), utilizzando un apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (decreto ministeriale del 30 dicembre 2002). «Questo modello di contratto è valido su tutto il territorio nazionale – sottolinea Comparini – e se le parti non si attengono alle disposizioni previste c’è un’automatica sostituzione delle previsioni contrastanti. In merito al canone di locazione, le parti sono libere di determinarne l’importo, a condizione che non si superi il limite massimo previsto dagli accordi territoriali; tetti che sono suddivisi per fasce di appartenenza e che variano da città a città, oltre che da zona a zona».
Un elemento importante di questi contratti è che la disdetta può essere data solo dal conduttore. E proprio questo è uno dei principali vantaggi delle locazioni a uso transitorio, «che, nel caso specifico degli affitti universitari, nascono per tutelare lo studente, ovvero la parte debole del rapporto – continua ancora l’esperto dello studio Cocuzza & Associati –. Tra gli altri vantaggi, il canone calmierato, che è più basso rispetto a quelli del libero mercato». Solitamente, i contratti a uso transitorio sono stipulati anche con una pluralità di conduttori, nella fattispecie con più universitari. In questo caso, se uno studente dovesse andare via, gli altri conduttori rimangono responsabili per il pagamento dell’intero canone, anche se potrebbero decidere di sostituirlo, «ma non con la sublocazione, che è espressamente vietata in questo tipo di contratto», aggiunge Comparini.
Infine, che si stipuli una locazione a uso transitorio o un tradizionale 4+4, valgono sempre le regole generali di un contratto d’affitto: l’ordinaria manutenzione è a carico del locatario, mentre quella straordinaria è a carico del locatore, «che ha l’onere di comportarsi in buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali – conclude Comparini. Questo implica, nei limiti della ragionevolezza, di dar corso alle attività necessarie al corretto godimento del bene».
