Per il proprietario poche vie per disdire il contratto alla prima scadenza

La lunga durata dei contratti di locazione rende di fondamentale importanza la disdetta del contratto da parte del locatore al fine di interrompere il prosieguo del rapporto, dopo una prima scadenza obbligatoria,e di reimpossessarsi dell'immobile. L’istituto della disdetta alla prima scadenza rappresenta il punto di equilibrio degli interessi in gioco, quello del conduttore alla stabilità del rapporto e quello del locatore alla disponibilità dell’immobile.

La disdetta deve concretarsi in una manifestazione di volontà idonea a manifestare al conduttore la seria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza e non può essere formulata in termini contraddittori. Il contenuto non deve lasciare nel conduttore il minimo dubbio sull’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto.

Nei contratti a uso di abitazione, disciplinati dalla legge 431/1998, alla prima scadenza, ossia trascorsi i primi quattro anni per i contratti liberi e i primi tre per quelli concordati, il locatore può riottenere la disponibilità dell’immobile purché abbia dato disdetta al conduttore, inviandogli almeno sei mesi prima della scadenza una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo - tra quelli elencati dall’articolo 3, comma 1, della legge citata - per cui non intende far proseguire il contratto di locazione in corso.

Motivi tassativi

I motivi devono essere esattamente specificati, così da consentire al conduttore, e semmai al giudice in caso sorga un contenzioso giudiziario, di verificarne la fondatezza e di controllare, dopo l’avvenuto rilascio, l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, qualora il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore (Cassazione, sentenza 6550/2016). Non sono ammesse applicazioni analogiche.

Ecco i possibili motivi:

il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, con contestuale offerta al conduttore di altro immobile idoneo;

il conduttore dispone di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune ove si trova l’immobile locato oppure non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

l’unità immobiliare locata è compresa in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire o da ristrutturare integralmente o è sita all’ultimo piano e il proprietario intende eseguire sopraelevazioni, così che, in entrambi i casi, la presenza del conduttore nell’immobile ostacola la realizzazione delle opere;

il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita.

L’omessa indicazione del motivo rende nullo il diniego di rinnovo, con la conseguenza che il contratto prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge.

Se, poi, il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovazione e non lo adibisce nel termine di 12 mesi all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno, pur in difetto di prova, nella misura predeterminata dalla legge, non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato (Cassazione, sentenza 1050/2016).

Il secondo «round»

Una volta giunti, invece, alla seconda scadenza, non occorre motivare la ragione per cui si nega il rinnovo e il locatore può, previa disdetta da inviare sempre nel termine di legge (sei mesi per le abitazioni, un anno per l’uso diverso), ottenere la cessazione del contratto per scadenza del termine di durata del contratto. In assenza di disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Il locatore, scaduti i primi otto anni e rinnovatosi il contratto allo stesso canone per altri quattro anni, potrà, alla scadenza di questi, previa tempestiva disdetta, ottenere il rilascio del bene locato, volontariamente o a mezzo di un provvedimento del giudice (Cassazione, 1881/2016).

Immobili non abitativi

Anche per i contratti a uso diverso dall’abitazione giunti alla prima scadenza, il locatore può negare il rinnovo solo nei casi indicati dall’articolo 29 della legge 392/1978, con comunicazione da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza. Non serve, invece, indicare alcun motivo per la seconda scadenza e la disdetta dovrà limitarsi a manifestare una ferma volontà di non fare proseguire oltre la locazione.

I disagi che il conduttore subisce a seguito della disdetta sono però tutelati dal riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, inteso come capacità dell’impresa di produrre utili (Cassazione, 18812/2015). Il conduttore, in questo caso, matura il diritto a conseguire una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che divengono 21 per le locazioni alberghiere, a condizione che lo svolgimento di queste attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (articolo 35 della legge 392/1978), restando esclusi i conduttori che offrono in vendita beni a coloro che li acquistano al solo fine di rivenderli come tali (Cassazione, 4443/2014). L’indennità raddoppia se, entro un anno dall’avvenuto rilascio, l’immobile viene da chiunque altro, locatore compreso, adibito all’esercizio della medesima attività prima svolta dal conduttore uscente, o comunque compresa nella stessa tabella merceologica, che sia affine a quella dell’uscente: ciò al fine di evitare che il locatore (o chi per lui) possa arricchirsi attraverso l’avviamento commerciale apportato all’impresa dal conduttore.