Gestione Affitti

Affitto, recesso dell’inquilino consentito solo per gravi ragioni

di Augusto Cirla

Se la disdetta consiste nella comunicazione con cui una parte manifesta all’altra la propria volontà di non fare proseguire il rapporto di locazione oltre la scadenza indicata in contratto, o comunque prevista dalla legge, il recesso è invece la facoltà concessa al solo conduttore di porre fine anticipatamente al contratto, sussistendone i presupposti. Il diritto di recesso è disciplinato, per le locazioni abitative, dall’articolo 3, comma 6, della legge 431/1998, e per quelle a uso diverso dall’articolo 27, commi 7 e 8, della legge 392/1978. Esso può essere esercitato dal conduttore in presenza di gravi motivi che gli impediscono di proseguire nel contratto.

La comunicazione di recesso dev’essere inviata al locatore con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data in cui si intende porre fine alla locazione. L’effetto risolutivo si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sicché i canoni devono essere comunque corrisposti fino alla scadenza del termine semestrale, quand’anche il rilascio dell’immobile avvenga prima (Cassazione, sentenza 12157/2016). A volte, peraltro, i contratti contengono una clausola che concede al conduttore la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi, oppure dando un preavviso inferiori ai sei mesi: si tratta, invero, di deroghe compatibili con lo spirito della legge, che è appunto quello di dare maggiore tutela al conduttore in quanto contraente più debole.

Per le locazioni a uso diverso dall’abitazione è ormai consolidato il principio per cui i gravi motivi che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono al conduttore di recedere dal contratto, devono sostanziarsi in fatti involontari imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ed essere tali da rendere oltremodo gravosa - per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico - la prosecuzione del rapporto locativo.

Pur nel silenzio della legge, l’indicazione dei motivi inerisce al perfezionamento della dichiarazione di recesso e nel contempo risponde alla necessità del locatore di poter tempestivamente contestare i motivi addotti dal conduttore sul piano fattuale o sulla loro idoneità a legittimare il recesso: si tratta in sostanza di un recesso “titolato”, ragion per cui la comunicazione non può prescindere dalla specificazione dei motivi.

I fatti in questione devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità di continuare a occupare l’immobile locato, lasciato cioè alla mera sua discrezionalità (Cassazione, 11772/2013). E così, circa la possibilità di addurre, come grave motivo giustificante il recesso, l’andamento della congiuntura economica, la decisione di rilasciare l’immobile può ritenersi “obbligata” quando sia suffragata dalla insostenibilità dei costi derivanti da una crisi del settore del tutto imprevedibile e sopravvenuta. In tal caso, la scelta del conduttore non può ritenersi collegata a una sua visione strategica, che rientra nel rischio di ogni imprenditore nell’esercizio della sua impresa, bensì ad un situazione che egli non poteva prevedere, se non nei limiti normali dell’andamento del mercato di settore: il recesso deve essere dunque conseguenza di fattori obbiettivi che esulino dalle normali e prudenziali valutazioni che spettano all’imprenditore nell’esercizio dell’impresa, imprevedibili al momento della stipulazione del contratto e sopravvenuti nel corso della locazione, elementi che devono coesistere, quali presupposti necessari perché possa dirsi legittimo il recesso del conduttore ex articolo 27, ultimo comma, della legge 392/1978.

Qualora, infine, il recesso venga esercitato in assenza di validi motivi e manchino i presupposti legittimi, nulla vieta al locatore di accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile, con riserva, però, di pretendere il pagamento dei canoni futuri fino al termine del contratto, oppure fino al momento in cui l’immobile verrà nuovamente locato a terzi. Il conduttore, in tal caso, non è liberato dall’obbligo del pagamento dei canoni maturandi, salvo che venga successivamente accertata la legittimità del recesso.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©