Se il condominio è inquilino

A nostro giudizio, (ma la questione è discutibile), trattandosi di locazione “ad uso abitativo” - ancorchè finalizzata alla consegna dell’alloggio al portiere - è possibile optare per il regime della cedolare secca di cui all’articolo 3 del Dlgs 23 del 2011. D’altra parte, non si tratta di locazione effettuata « … nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni … » (articolo 3, comma 6, del decreto legislativo 23 del 2011). La stessa circolare, agenzia delle Entrate, 1° giugno 2011, numero 26/E, punto 1.2, puntualizza che l’opzione può essere esercitata per i contratti «… conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità».In caso di mancato pagamento degli affitti, il locatore può agire per lo sfratto, a norma degli articoli 658 e seguenti del Codice di Procedura civile nei confronti del condominio, nonché per il recupero del credito. In proposito, l’articolo 63, comma 2, delle Disposizioni di attuazione al Codice dispone che «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condòmini». E, tuttavia, si ritiene che il locatore possa agire per il recupero del credito nei confronti del condominio, pignorando presso terzi, il conto corrente condominiale, sulla scorta dell’orientamento giurisprudenziale, secondo cui «il pignoramento del saldo del conto corrente condominiale da parte del creditore è volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l’intero gravante sull’amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex articolo 63, comma 2, Disposizioni di attuazione al Codice civile, il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli» (per tutte, tribunale di Milano, 27 maggio 2014). Ove il pignoramento risulti infruttuoso, al locatore/creditore non rimarrà che rivolgersi preventivamente ai condòmini morosi e, se non soddisfatto, successivamente agli altri condòmini, secondo il meccanismo di cui al richiamato articolo 63, comma 2.