Gestione Affitti

L’avviamento spetta solo se l’attività era davvero «aperta al pubblico»

di Giampaolo Piagnerelli

L'acquisto di un immobile in locazione in cui viene esercitata attività di vendita al pubblico costringe il nuovo proprietario - in caso di cessazione del contratto - a versare l'indennità di avviamento per finita locazione.
Ad affermare il principio la Cassazione con la sentenza n. 13012/2016. La Corte ha così spiegato che male ha fatto la parte acquirente a non considerare l'effettività dell'attività esercitata dal conduttore. Era di tutta evidenza, infatti, che la società esercitasse in una struttura dotata di vetrine, insegne, pubblicità cinematografica a carattere locale della vendita. Ma non solo. L'acquirente dell'immobile non poteva non sapere dell'attività svolta proprio perché durante la trattativa di acquisto era entrato in contatto con il conduttore che aveva rinunciato a esercitare il diritto di prelazione per l'acquisto.
Si legge nella sentenza che ai fini del riconoscimento del diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale rileva che i locali locati fossero effettivamente destinati ad attività che comportasse il contatto con il pubblico e che quindi tali locali fossero aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata dei clienti che avessero necessità e interesse a entrate in contatto con l'impresa. La società acquirente aveva eccepito dalla sua che sulla base del vecchio contratto stipulato nel 1997 tra il vecchio locatario e il conduttore, oggetto del negozio fosse una porzione di fabbricato adibito a laboratorio artigianale e relativi a servizi, nel quale il conduttore aveva dichiarato l'utilizzazione dell'attività per attività non comportante contatti diretti con il pubblico.
Ma il nuovo acquirente, invece, di rifarsi a quel vecchio contratto avrebbe dovuto prendere visione di come la destinazione fosse cambiata negli anni in funzione di numerosi elementi tra i quali la circostanza - come ricordato - che il locale avesse delle insegne. Era inoltre nota all'acquirente l'attività esercitata. Non da ultimo - rileva la Cassazione - prima di acquistare un immobile è buona regola visionarlo, tanto più che il conduttore era stato presente all'atto di compravendita ai fini della rinuncia alla prelazione.
Di particolare rilievo, infine, la presunzione a partire dalla partecipazione del conduttore all'atto di acquisto, ai fini della rinuncia al diritto di prelazione, visto che, secondo il sistema legislativo (articoli 35 e 38 della legge 392/1978) in caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile locato per uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione spetta se nell'immobile sia stata svolta un'attività comportante diretto contatto con il pubblico. Niente scuse quindi per il nuovo acquirente tenuto a corrispondere al cessato conduttore l'indennità di avviamento.

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