Affitti, pagamento del canone nei limiti di legge

Il canone può essere pagato da un terzo delegato dall’inquilino, anche a norma degli articoli 1268 e seguenti del Codice civile. Il pagamento del canone – ferma l’obbligazione dell’inquilino – può essere garantito anche da un terzo, come fideiussore, a norma degli articoli 1936 e seguenti del Codice civile.Nelle locazioni "libere”, ex articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni più quattro), non vi sono norme specifiche che disciplinino le modalità di pagamento dell’affitto. E, tuttavia, la questione della legittimità del pagamento del canone in via anticipata, in misura superiore alle tre mensilità, è controversa. Infatti, l’articolo 13, comma 4, della legge 431/1998, dispone che, «per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito». Sotto questo profilo – per il locatore - il pagamento dell’affitto in via anticipata annualmente potrebbe costituire un “escamotage” finalizzato a eludere la eventuale svalutazione del denaro. Si veda, in questo senso, per tutte, Cassazione, 19 marzo 2015, n. 5475 - dettata in tema di locazioni commerciali, ma riferibile, si ritiene, anche alle locazioni “libere” ex legge 431/1998, per i principi espressi - secondo cui «la libera determinabilità del canone... non implica la totale libertà delle parti di definire le modalità di pagamento», e «la clausola che preveda la corresponsione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza della eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dalla sopraindicata legge 392, articolo 32 (in tema di aggiornamento del canone, nde), ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono, secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa dal legislatore della legge n. 351 del 1974, menzionato articolo 2-ter, solo le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente le tre mensilità».È, invece, legittima la richiesta di un deposito cauzionale, di importo pari a tre mensilità del canone.