I rischi del ritardo nella registrazione del contratto di locazione

La registrazione tardiva del contratto di locazione rende quest'ultimo valido ed efficace a decorrere dalla data in cui è stato registrato e non dal giorno in cui è avvenuta la stipula. È quanto affermato dalla Corte d'Appello di Milano, che con la sentenza n. 188 del 19/02/2016 ha affrontato il caso del contratto d'affitto di un immobile di proprietà di una cooperativa, registrato dal conduttore oltre i termini previsti dalla legge (30 giorni). E' noto che, come disposto dal Decreto legislativo 23/2011 (articolo 3, commi 8 e 9), il contatto registrato tardivamente, ad istanza dell'inquilino, era soggetto inderogabilmente ad una locazione di 8 anni (4+4), dalla data del rinnovo e ad un canone pari al triplo della rendita catastale, quindi molto basso. Una norma che, sebbene nelle intenzioni del legislatore servisse a scoraggiare i cosiddetti affitti in “nero”, favorendo i conduttori che decidevano di registrarli, è stata dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 50 del 14/03/2014, per poi essere reintrodotta dall'articolo 5 del Decreto legge n. 47 del 28/03/2014 («sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23»). Un nuovo intervento della Consulta, (sentenza n. 169 del 16 luglio 2015), ha dichiarato incostituzionale anche quest'ultima disposizione in quanto, come affermato dalla Corte, diretta «esclusivamente a prolungare nel tempo, anche in via indiretta, l'efficacia di norme che non possono avere applicazione dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione (di illegittimità costituzionale ndr)».
Nella fattispecie, in primo grado, il Tribunale di Desio ha addirittura respinto la richiesta avanzata dalla società locatrice di convalidare lo sfratto: in particolare, secondo la cooperativa, il contratto risultava scaduto il 31 gennaio 2013, ovvero 8 anni dopo la data della stipula avvenuta nel 2005. In secondo grado, la Corte d'Appello di Milano, accogliendo la domanda subordinata della cooperativa, ha riformato la sentenza, fissando però la data di scadenza nel 2020, ossia 8 anni dopo la data di registrazione. Una decisione che appare non condivisibile alla luce dei pronunciamenti della Corte Costituzionale e che sembra far rivivere - ancorchè con delle differenze - quanto alla durata del contratto, l'articolo 3, comma 8, del Decreto legislativo 23/2011, dichiarato illegittimo.
Intanto – ad aggravare il quadro normativo già complesso - fra le novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 vi è anche la modifica dell'art. 13 della legge 431/1998. Fra gli aspetti più interessanti, come si legge al comma 1, «è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione (del contratto di locazione ndr) nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio». Inoltre, è reintrodotto con il comma 5 il canone minimo «pari al triplo della rendita catastale», già dichiarato illegittimo dalla Consulta per i conduttori che hanno versato il canone ridotto nel periodo dall'entrata in vigore del Decreto legislativo 23/2011 e il 16 luglio 2015. Infine, appare rilevante il contenuto del comma 6, che secondo le prime interpretazioni - in caso di omessa registrazione nel termine di 30 giorni – prevede che l'inquilino possa chiedere al Tribunale: 1) che il contratto sia ricondotto alla durata di cui all'articolo 2, comma 1, della Legge 431/98 (4+4 anni) e/o di cui all'articolo 2, comma 3, della Legge 431/98 (3+2 anni), al canone di locazione ridotto previsto per i contratti “a canone concordato”; 2) la condanna del locatore alla restituzione delle somme versate in eccesso rispetto al canone ridotto.