Per la foresteria non c'è diritto di prelazione

Secondo l'articolo 1322 del Codice Civile, salvo che non sia stato espressamente pattuito, l’inquilino di un immobile con contratto “a uso foresteria” non ha diritto di prelazione in caso di vendita. Infatti, i contratti “a uso foresteria” escono dall’ambito di applicazione della legge 431/1998, posto che la locazione a uso foresteria non è una locazione abitativa, né primaria, né transitoria, non essendo diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, bensì la diversa esigenza di destinare l’immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti o ospiti.Si evidenzia, poi, che anche la normativa citata (legge 431/1998) non attribuisce all’inquilino un diritto di prelazione “incondizionato”, in caso di vendita, ma soltanto nel caso di disdetta da parte del locatore al termine del primo quadriennio (nei contratti cosiddetti liberi, ex articolo 2, comma 1, della legge 431/1998) o del primo triennio, (nei contratti cosiddetti a canone concordato, ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), motivata dall’intenzione di vendere l’immobile oggetto di locazione. Sul punto, l’articolo 3, comma 1, lettera g, della legge 431/1998 dispone che il locatore può disdettare il contratto alla prima scadenza, con raccomandata con avviso di ricevimento da inviare all’inquilino, almeno sei mesi prima della scadenza, quando «...intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392». Sul tema specifico, la giurisprudenza ha avuto modo di puntualizzare che, «nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e nel caso di alienazione a terzi - successivamente alla intimazione di disdetta da parte del locatore - dell'immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare» (si veda Cassazione, 28 febbraio 2011, n. 4919).