Affitto, risoluzione impossibile per la semplice «inadeguatezza tecnica»

Il conduttore non può richiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadeguatezza tecnica dell'immobile in quanto privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio dell'attività professionale.
Né si può parlare di risoluzione per inadempimento del locatore se questi ha messo al corrente il conduttore dell'assenza delle autorizzazioni e quest'ultimo abbia sottoscritto ugualmente il contratto di locazione.
In una recente sentenza la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso di un medico che, per l'esercizio della professione, aveva in locazione un immobile di proprietà di un ente, i cui locali erano sprovvisti di licenza di abitabilità per l'esercizio della professione medica (sentenza n. 666/2016).
Il conduttore chiedeva la restituzione del prezzo della locazione e del deposito cauzionale e, nelle more del giudizio, recedeva dal contratto di locazione e riconsegnava le chiavi dell'immobile.
Il tribunale condannava il proprietario alla restituzione delle somme pagate a titolo di deposito cauzionale e le somme spese per la registrazione del contratto, mentre il conduttore ricorreva in appello chiedendo la condanna del proprietario al pagamento, in favore del conduttore, di una ulteriore somma a tiolo di restituzione di altri canoni già versati.
Riformata la sentenza dalla Corte di appello, escludeva l'inadempienza del locatore e condannava il conduttore al pagamento delle spese perché, al momento della sottoscrizione del contratto, era consapevole dell'inidoneità dell'immobile all'esercizio della professione medica, perché il locatore non aveva assunto alcun obbligo di rendere l'immobile idoneo all'esercizio della professione medica, perché il contratto di locazione prevedeva un esonero di responsabilità in capo al locatore in caso di diniego o revoca di concessioni o licenze.
Inoltrato il ricorso dal conduttore, la Corte di Cassazione lo ha ritenuto infondato in quanto, nel contratto di locazione di un immobile diverso da quello di abitazione la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo della sua idoneità all'esercizio di un'attività particolare, costituisce un inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 codice civile a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata.
Nella fattispecie, il conduttore aveva preso visione del bene prima della sottoscrizione del contratto nel quale non erano stati previsti obblighi contrattuali in capo al locatore per il rilascio di eventuali licenze o autorizzazioni per l'esercizio dell'attività medica ma anzi era stata prevista una clausola che stabiliva ‹‹l'esonero di responsabilità in capo al locatore nel caso di diniego o revoca di concessioni e di licenze di autorizzazioni amministrative e, dunque, anche caso di diniego dell'autorizzazione per l'esercizio dell'attività››.