Gestione Affitti

Affitto breve con mediatore, è possibile optare per la cedolare

di Dario Aquaro

Il trattamento fiscale dell’affitto per uso turistico è analogo a quello della locazione “classica”. Si può seguire la tassazione ordinaria, indicando in dichiarazione il canone ridotto forfettariamente al 95% da sottoporre alle spettanti aliquote Irpef. O scegliere la cedolare secca e pagare il 21% sulla cifra d’affitto pattuita: in sostituzione di Irpef, addizionali comunale e regionale, e delle eventuali imposte di registro e di bollo (“eventuali” perché la registrazione del contratto di durata inferiore a 30 giorni non è obbligatoria). Per poter opzionare la “tassa piatta”, il locatore dev’essere una persona fisica e deve trattarsi di una locazione abitativa; secondo l’agenzia delle Entrate, inoltre, anche l’inquilino dev’essere un privato: non può cioè agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. In presenza dei requisiti – sia oggettivi che soggettivi – le stesse Entrate hanno affermato che «non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore» (circolare 26/E/2011). Significa che la cedolare può esser scelta solo nelle ipotesi di contratti di intermediazione con rappresentanza; soltanto così l’agenzia immobiliare ha infatti il potere di agire in nome e per conto del proprietario, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. Al contrario di quel che avviene quando non c’è “rappresentanza” ed è invece il mandatario ad assumere «gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato» (art. 1705 c.c.). Una lettura di questo genere arriva però a tracciare un discrimine: in sostanza, uno stesso negozio giuridico (cioè l’affitto di un'abitazione ad uso turistico) risulterebbe tassato in modo diverso, vista la possibilità di usufruire della “flat tax” a seconda del tipo di rapporto che intercorre tra proprietario e agenzia.

Rispondendo a un’interrogazione parlamentare (il 12 marzo 2014), il Ministero dell’Economia – con l’ex sottosegretario e oggi viceministro Enrico Zanetti – ha dunque fornito un’interpretazione estensiva del titolo di “mero intermediario”. E spiegato che la possibilità di accedere al regime della cedolare secca «deve essere riconosciuta al proprietario anche nei casi di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza». D’altra parte, al di là del tipo di rapporto instaurato con l’agenzia immobiliare, ai fini delle imposte sul reddito il proprietario è comunque titolare di proventi da locazione. Ma resta inteso che per poter scegliere la cedolare è necessario che l’immobile a uso abitativo sia locato dall'agenzia «per finalità abitative a soggetti che non esercitino attività di impresa, o arti e professioni. Detti presupposti – aggiunge il Mef – devono essere espressamente previsti nel contratto di mandato stipulato tra proprietario e agenzia, quale vincolo per l’agenzia mandataria».

Altra questione riguarda l’imposta di registro. Nel caso di contratto di locazione stipulato in nome proprio dall’agenzia, il proprietario dell’immobile non assume infatti la qualifica di “parte contrattuale” (ex art. 1705 c.c.). L’eventuale opzione per la cedolare, dunque, vale solo ai fini di Irpef e addizionali; non ha effetto sull’imposta da versare per la registrazione del contratto (quando dovuta) e su quella di bollo: imposte che gravano sulle due parti contrattuali, agenzia e conduttore, e che vanno comunque pagate.

Ho locato un appartamento con contratto di breve periodo, ad uso turistico, avvalendomi di un'agenzia che opera in nome proprio per conto del mandante, quindi con mandato senza rappresentanza. Per la tassazione dei proventi, posso optare per il regime della cedolare secca?

L.F. - Roma


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