Il quesito: i casi di responsabilità «esclusiva» del conduttore

Da Condominio24

Un ristorante ha patito un danno causato da una perdita d'acqua generatasi nell'alloggio del piano di sopra. Qual è la procedura da seguire per ottenere il rimborso del danno? I proprietari del ristorante dovranno agire nei confronti del proprietario dell'alloggio oppure nei confronti dei conduttori, i quali hanno causato il danno lasciando l'acqua aperta?

Risposta
Il conduttore (quale custode dell'immobile, ex articolo 2051 del Codice civile) può rispondere autonomamente per danni a terzi derivanti da cose in sua custodia in ragione del contratto di locazione. La giurisprudenza ha precisato che, se l'evento dannoso del conduttore verso terzi costituisce realizzazione di un rischio estraneo al comportamento del proprietario e agli specifici doveri di custodia su di lui gravanti, e se questo rischio è invece esclusivamente riconducibile all'operato del conduttore, del danno non risponde il proprietario stesso (Cassazione civile, sezione III, 18 settembre 2014, n. 19657). In particolare, si veda Tribunale di Milano (sezione X, sentenza 16 settembre 2004, n. 10697), proprio nell’ipotesi di infiltrazioni dovute alla tracimazione dell'acqua dalla vasca da bagno per colposa disattenzione del conduttore, caso in cui questi risponde esclusivamente dei danni derivati a terzi. Si esclude, in tale circostanza, una responsabilità solidale del proprietario locatore, ipotizzabile, invece, nel caso di rottura di parti murarie dell'impianto idrico, non effettivamente controllabili dal conduttore.Venendo alla situazione illustrata nel quesito, è pertanto necessario avere conferma del fatto che la causa delle infiltrazioni d’acqua dalla proprietà sovrastante quella del ristorante sia effettivamente dovuta a negligenza del conduttore nell'avere lasciato aperto il rubinetto, condizione in base alla quale il conduttore stesso sarà il solo responsabile, senza conseguenze per il proprietario.