Affitti/2. In caso di infiltrazioni dannose, la prova è carico del locatore

In caso di infiltrazioni d'acqua dannose, grava sul locatore, e non già sul conduttore danneggiato, l'onere di dimostrare che le stesse non sono conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali, ma, in ipotesi, siano ascrivibili al comportamento del conduttore medesimo o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso.
Lo ha precisato la Corte di cassazione in una recente pronuncia che, accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata. (Cassazione Sez. III, Sent. 29 settembre 2015, n. 19209, Pres. Chiarini, Rel. Travaglino, P.M. Corasaniti). In assenza di tale prova, infatti, osserva il giudice di legittimità, la responsabilità del lamentato danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato abitativo, e comunque in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata, inadempimento che legittima poi la richiesta di risarcimento danni proposta dal conduttore.
Nel caso in esame, il conduttore aveva convenuto in giudizio il locatore chiedendo il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'allagamento dei locali verificatosi a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dalle conduttore idriche. Il proprietario dell'immobile locato, nel resistere alla domanda, aveva chiesto, in via riconvenzionale, il pagamento dei canoni arretrati e non corrisposti dall'attore. Il giudice di primo grado, all'esito dell'istruttoria condotta attraverso indagini tecniche, aveva respinto la domanda principale, accogliendo, invece, quella riconvenzionale. La corte territoriale aveva poi rigettato il gravame proposto dal conduttore soccombente. In particolare, il giudice del merito, dopo aver accertato che l'allagamento e le infiltrazioni d'acqua provenienti dalle tubazioni si erano realmente verificate, aveva respinto la domanda limitandosi ad affermare che il danneggiato non aveva dimostrato la causa dell'allagamento, e, in particolare, da quali tubazioni ed a causa di quali difetti si fossero prodotte le infiltrazioni ed il conseguente allagamento. A giudizio della Cassazione, tuttavia, una siffatta motivazione è fondata su di una aperta violazione dei principi espressi negli artt. 1575 e 1576 cod. civ., i quali obbligano il locatore a mantenere l'immobile locato in buono stato e ad effettuare tempestivamente le riparazioni necessarie a tale scopo, qualunque sia la causa dei vizi lamentati, fatto salvo il limite delle piccole riparazioni da manutenzione ordinaria. E tale, conclude la decisione, non può certamente ritenersi quella avente ad oggetto le tubazioni, poiché il lamentato allagamento risultava, all'esito dell'espletata istruttoria, palesemente dipendente dagli impianti idrici.
Corte di cassazione, Sezione II, Sentenza del 29/09/2015 n. 19209