La verifica dell’agibilità dell’immobile è a carico dell’inquilino

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12880 del 22 giugno 2015 si è trovata a decidere se l'accertamento dell'idoneità dell'uso diverso dal residenziale di un immobile sia a carico del conduttore o se sia onere del locatore consegnare un certificato di agibilità conforme all'uso che il conduttore vuole farne.
Nel caso di specie il certificato di agibilità consegnato dal locatore dichiarava agibile e destinata ad attività direzionale ed uffici l'unita immobiliare ai piani terra, primo e secondo e destinato a deposito il piano cantinato.
La mancata agibilità per uffici del piano cantinato, a parere del conduttore, avrebbe reso impossibile conseguire l'autorizzazione a svolgere la sua attività di odontoiatra, come descritta nel contratto. Inoltre, posto che nel contratto si faceva riferimento ad una destinazione ad uffici, la locatrice avrebbe dovuto procurare un certificato di contenuto corrispondente per l'intero immobile.
La Cassazione ha condiviso quanto rilevato dalla Corte di Appello e cioè che la specificazione nel contratto dell'uso a cui l'immobile locato doveva essere destinato, aveva lo scopo di puntualizzare quali fossero le utilizzazioni permesse al conduttore ed assentite dal locatore, ma non poteva essere interpretata come assunzione da parte del locatore della garanzia che l'immobile locato fosse in tutto e per tutto idoneo all'uso autorizzato, in mancanza di ulteriore ed espressa precisazione in tal senso.
La Suprema Corte ha ritenuto che «l'accertamento dell'idoneità all'uso è a carico esclusivo del conduttore: salva, si ripete, la prestazione di specifica garanzia tramite apposita pattuizione, non essendo sufficiente allo scopo la mera enunciazione nel contratto che l'immobile deve essere destinato ad un determinato uso». L'obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità va infatti riferito alle utilizzazioni che si possono ritenere normali in relazione alla conformazione ed alla tipologia dei locali.
Ed è normale e prevedibile che ai piani fuori terra di un immobile sia concessa l'agibilità quale abitazione od ufficio e ad un piano cantinato l'agibilità come solo deposito, non potendosi immaginare che una superficie cantinata da destinarsi a deposito non fosse in alcun modo utile per il conduttore.
La giurisprudenza già in precedenza si era pronunciata su tale questione, e sul punto non si era giunti ad un'interpretazione concorde.
Secondo un primo indirizzo, conforme a quello sopra esposto, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cassazione, 25 gennaio 2011 n. 1735; Cassazione, 1 dicembre 2009 n. 25278).
Secondo un diverso orientamento, invece, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 codice civile, a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata (Cassazione, 7 giugno 2011 n. 12286; Cassazione, 19 luglio 2008 n. 20067).
Nell'incertezza giurisprudenziale, pare ragionevole addossare al locatore l'onere di consegnare un certificato di agibilità conforme all'uso per il quale il contratto sia stipulato, è al conduttore quello di verificare che le parti pertinenziali (cantina, soffitta) dell'immobile siano idonee all'uso voluto, qualora lo stesso si discosti dalla mera utilizzazione a deposito.