Il quesito: se nel negozio affittato la madre «rileva» la figlia
Risposta
Sembra quindi essere intervenuta, nel corso della locazione, la cessione del contratto di locazione e dell’azienda, da parte della conduttrice figlia alla propria madre. Se così è - in caso di cessione del contratto di locazione e dell’azienda - non è necessaria la stipula di un nuovo contratto di locazione. La cessione deve, peraltro, essere comunicata all’agenzia delle Entrate dall’inquilino/cedente (e non dal locatore), a norma del’articolo 17, comma 1, del Dpr, numero 131, sicché il locatore non è tenuto ad alcun particolare adempimento verso il fisco, fermi gli obblighi di pagamento dell’imposta di registro per la “proroga” del contratto di locazione in essere e per le successive annualità. Sotto quest’ultimo profilo, si evidenzia che i contratti di locazione a uso diverso - di cui si occupano gli articoli 27 e seguenti della legge 392/1978 - essi, se non disdettati, come sembrerebbe nel caso del lettore, non scadono mai, ma si rinnovano tacitamente di sei anni in sei anni, a norma dell’articolo 28 della legge citata.Quanto al fatto, poi, che il conduttore non abbia comunicato al locatore, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, la cessione del contratto, ciò rende la cessione solo inopponibile al medesimo, nel senso che quest’ultimo può eventualmente comunicare al conduttore la propria opposizione per “gravi motivi” (ad esempio di ordine economico). Si veda, in questo senso, Cassazione 22 giugno 2006, n. 14454, secondo cui «la mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione, rende solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione». Infatti, per l’articolo 36, comma 1, della legge 392/1978, «il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte».
