Gestione Affitti

Nessun rimborso per le migliorie fatte autonomamente dal comodatario

di Luana Tagliolini

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Nessun rimborso (neppure nella forma dell'indennità o dell'indennizzo) al comodatario, per esborsi che, ancorché abbiano determinato un miglioramento, non siano risultati necessari per far fronte ad improcrastinabili esigenze di conservazione della cosa.
Tale principio, contenuto nell'articolo 1808 del codice civile, è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione (sentenza 13339/2015) al caso di un tizio che aveva convissuto, in un'abitazione concessagli in comodato d'uso gratuito, di proprietà del padre della compagna, e che poco tempo dopo, essendo terminata la relazione, decise di agire legalmente per ottenere il rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate all'immobile.
Il Tribunale aveva rigettato la domanda, mentre la Corte d'appello riformava la sentenza affermando che gli interventi del comodatario rientravano nella materia delle “migliorie”, la cui disciplina era diversa da quella delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione e come tale non regolamentata dalle norme sul comodato.
Inoltre, la mancanza di azione specifica in tema di miglioramenti apportati dal comodatario consentirebbe al ricorrente di ottenere la ripetizione delle somme spese anche per altra via, cioè agendo in via sussidiaria con l'azione di arricchimento senza causa ex articolo 2041 c.c.
Un alto là è arrivato dalla Corte di cassazione la quale, richiamando precedenti pronunce, ha disposto che “il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che se un genitore concede un immobile in comodato per l'abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza famigliare per la migliore sistemazione dell'abitazione coniugale” (Cassazione sentenza n. 1216/2012).
Il rimborso per il comodatario, pertanto, è previsto solo per le spese straordinarie di conservazione dell'immobile sempreché le stesse siano state necessarie ed urgenti (articolo 1808 c.c.) ed è escluso per le spese sostenute per servirsi della cosa, incluse per le spese per interventi ordinari e migliorie.
I supremi giudici precisano, ulteriormente, che, contrariamente a quanto sostenuto dalla corte di appello, ‹‹qualora il comodatario si sia visto rigettare l'azione di rimborso ai sensi dell'articolo 1808 c.c., non può esperire quella di illecito arricchimento, atteso che il requisito di sussidiarietà, evocato dall'articolo 2041 c.c., non consente che la relativa azione possa essere utilizzata in alternativa subordinata a quella contrattuale per eluderne gli esiti sfavorevoli, ove quest'ultima, sebbene astrattamente configurabile, non consenta in concreato il recupero dell'utilità trasferita all'altra parte ››.
Per i miglioramenti non necessari per fronteggiare improcrastinabili esigenze di conservazione, pertanto, nessuna possibilità di ottenere la ripetizione per gli esborsi, neppure nella forma dell'indennizzo.


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