Gestione Affitti

Cessione di azienda e deposito a garanzia dei canoni

di Luca Stendardi

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LA DOMANDA
In un contratto di locazione di un locale commerciale prevede il deposito di una somma pari a 3 mensilità a garanzia del pagamento dei canoni. Spesso si presenta una fidejussione al locatore ma in questo caso il conduttore ha versato la somma all'atto della firma del contratto senza alcuna fidejussione. Negli anni ci sono state 3 cessioni del contratto da parte del conduttore originario ad altri conduttori subentranti. Il locatore, al 3° passaggio vista la morosità della società cedente iniziava la procedura di sfratto e mentre questa stava per giungere a termine si verificava una nuova cessione del contratto al che il locatore con lettera raccomandata comunicava alla società cedente che avrebbe trattenuto per sé la somma versata a garanzia degli affitti assorbita dalla morosità del cedente e dalle spese di sfratto liquidate dal giudice e non versate. Il deposito ad oggi non risulta integrato, come chiedere il reintegro di detto deposito? E' possibile procedere allo sfratto?

Da L'Esperto Risponde

In caso di cessione di azienda il contratto di locazione per i locali ove l'azienda è esercitata può essere ceduto dall'originario conduttore al subentrante. È giurisprudenza pacifica sussistere solidarietà tra cedente e cessionario nei confronti del locatore; tale solidarietà si estende per tutte le possibili successive cessioni fino a quando non venga stipulato un nuovo contratto che vincola solo il soggetto che lo ha sottoscritto liberando i precedenti. Dal quesito non è chiaro se il procedimento di sfratto per morosità sia stato completato e quindi si sia ottenuto un titolo per la liberazione dei locali. Nel caso in cui detto titolo non sia stato ottenuto, è possibile ora agire per morosità nei confronti dell'attuale conduttore ove questo non abbia pagato il canone corrente. Avere utilizzato il deposito cauzionale per coprire le mensilità non pagate ha comportato un uso non corretto di detto deposito che serve a garantire la riconsegna in buono stato dei locali. Salvo che il contratto non preveda espressamente l'obbligo di ricostituire il deposito cauzionale nell'ipotesi di suo utilizzo nel corso del rapporto, la richiesta di integrazione può essere avanzata nei confronti del conduttore ma quest'ultimo non è tenuto a soddisfare tale richiesta.


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