Gestione Affitti

Senza la clausola di transitorietà il contratto diventa un 4+4

di Luana Tagliolini

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

In assenza del requisito della transitorietà dell'uso del bene concesso in locazione è possibile richiederne la trasformazione in contratto di locazione ordinaria (durata 4 anni + 4) pur lasciando immutato il canone di locazione.
Nella fattispecie sottoposta all'attenzione della Corte di cassazione, il proprietario di un immobile locato ad uso transitorio, a fronte di una situazione di morosità causata dal mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore, aveva intimato sfratto per finita locazione e, successivamente, lo sfratto per morosità (Cassazione, sentenza n. 16191/2015 ).
Il conduttore eccepiva la nullità del contratto nella parte in cui derogava, in assenza del requisito della transitorietà dell'uso, alla scadenza legale di quattro anni più quattro e chiedeva che venisse affermata la maggior durata del contratto e rideterminato il corretto ammontare del canone di locazione.
I commi quarto e quinto dell'art. 2 del D. M. 31 dicembre 2002, dispongono che ‹‹I contratti di cui al presente articolo [ leggasi transitori] devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto››.
Qualora la transitorietà non sussistesse o cessasse il contratto viene ricondotto nel modello ordinario (durata quattro anni più quattro anni).
Respinte le domande in primo grado perché il contratto non registrato doveva ritenersi nullo, la Corte di appello - dopo aver stabilito che la mancata registrazione del contratto non determinava la sua nullità ma unicamente la sua inefficacia (poi venuta meno per effetto di registrazione successiva) - dichiarava la nullità della sola clausola contrattuale concernente la durata del rapporto, sotto il diverso profilo della difformità del contratto (stipulato per uso transitorio) dalle forme obbligatorie previste dalla legge.
Riconduceva, pertanto, il contratto nello schema ordinario previsto dalla legge n. 431/1998 della durata di quattro anni più quattro e dichiarava valida la pattuizione relativa al canone contenuta nel contratto in quanto tale schema di contratto comporta che il canone possa essere liberamente determinato dalle parti.
La Corte di cassazione, condividendo i principi esposti dalla corte di merito e, considerato che nessun canone era stato corrisposto dal convenuto nel periodo successivo alla scadenza del termine contrattuale iniziale, ha ritenuto fondata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.


© RIPRODUZIONE RISERVATA