Gestione Affitti

Inquilini: sì agli accordi sugli oneri straordinari

di Augusto Cirla

Le regole devono essere chiare sin dall'inizio, perché solo in tal modo si evita l'insorgere di incomprensioni tra locatore e conduttore per l'addebito delle spese condominiali. È ormai pacifica, innanzitutto, la derogabilità dei criteri dettati dalla legge in tema di riparto delle spese nel rapporto di locazione, per cui è possibile accollare ai conduttori sia le spese di ordinaria manutenzione, anche se dipendenti da vetustà o fortuito, sia quelle di manutenzione straordinaria (Cassazione 10 dicembre 2013 n. 27540 ): ciò anche in conseguenza del venir meno, in quanto abrogato dalla legge 431/98, dell'articolo 79 della legge 392/78 che colpiva di nullità ogni pattuizione diretta, tra l'altro, ad attribuire al locatore un qualsiasi altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa. Questo comporta che possono essere accollate al conduttore anche le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale, oneri il cui peso, in quanto a volte davvero gravoso, deve formare oggetto di trattativa ai fini della quantificazione del canone di locazione.

La legge 392/78
Di norma però non è così, perché il sistema introdotto dalla legge 392/78, applicabile ai rapporti di locazione che il condomino stipula con il suo inquilino, ha previsto che siano a carico di costui (ex articolo 9, tuttora in vigore, nonostante l'abrogazione del regime del canone legale) alcune spese di carattere continuativo o periodico, correlate a servizi di cui fruisce il conduttore - quali quelle relative al servizio di pulizia e alla fornitura di altri servizi comuni - che, in quanto necessarie a mantenere in buone condizioni di uso le cose comuni, sono appunto ascrivibili all'ordinaria manutenzione delle parti comuni, nonché le spese relative alle scale, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, oltre a quelle del riscaldamento.

La manutenzione ordinaria è quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque ha carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, connotata peraltro da una sostanziale modicità della spesa. Si inquadrano invece nell'ambito della straordinarietà le spese riguardanti interventi non prevedibili ed eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio oppure anche quelli di una certa urgenza e necessari al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza, finalizzati cioè non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo: tutte spese che normalmente restano a carico del locatore.

Sono le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle inerenti all'installazione di un bene o a ricostruire od innovare la struttura del bene o dell'impianto comune (ad esempio, quelle di manutenzione straordinaria della guardiola, della facciata e simili).

Gli accordi tra le parti
Salvi eventuali diversi accordi che le parti possono raggiungere, sono dunque interamente a carico dell'inquilino le spese riguardanti l'utilizzo, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dei beni e dei servizi comuni, oltre a quelle per la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica e del riscaldamento, per il cui servizio gli viene fatto carico delle spese di ordinaria manutenzione dell'impianto, dei consumi del combustibile, delle ispezioni e dei collaudi. Anche il servizio di portierato è per la maggior parte a suo carico: dalle spese relative al trattamento economico del portiere, compresi i contributi previdenziali e assicurativi, tredicesima, premi e ferie, alle indennità sostitutive dell'alloggio e alla manutenzione ordinaria della guardiola: il tutto nella misura del 90%, perché l'ulteriore 10% resta a carico del condomino-locatore. Per il servizio di pulizia, deve contribuire alla retribuzione del personale addetto, alla manutenzione dei macchinari usati, alla disinfestazione dei locali, alla raccolta dei rifiuti e all'acquisto dei bidoni o dei contenitori, nonché alla relativa tassa comunale. La tinteggiature del vano scale e, in genere degli spazi comuni deve ritenersi intervento straordinario che, come tale, resta a carico del condomino-locatore.

Quanto infine all'ascensore, restano a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni, i consumi di energia elettrica per forza motrice e illuminazione, oltre alle ispezioni e ai collaudi.


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