Gestione Affitti

Il quesito: comproprietari di un immobile affittato che hanno regimi fiscali diversi

di Alfredo Calvano

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Da L’Esperto Risponde

Con un contratto di affitto annuo di un immobile di comproprietà tra marito e moglie, l'uno ha scelto la cedolare secca e l'altra no. Il primo denuncia l’affitto non aumentato da Istat; l'altro sì. Quale è il valore del canone da inserire nelle due dichiarazioni separate, in cui ciascuno è proprietario del 50%? Se metto la somma, quando la divido al 50% è troppo per quello con cedolare, e poco per l'altro.


Risposta
La dichiarazione del canone di locazione va effettuata, nel quadro RB di Unico persone fisiche, dai singoli comproprietari dell'immobile in modo autonomo, ciascuno provvedendo ad indicare la consistenza dell'ammontare annuo conseguito coerente con il regime di tassazione prescelto. Più in dettaglio, il coniuge che ha optato in sede contrattuale per la cedolare secca (e segnalata alla colonna 11), indicherà alla colonna 6 il 100% del canone contrattualmente previsto senza la maggiorazione da adeguamento Istat, in quanto non spettante. Questo importo, rapportato alla percentuale di possesso (colonna 4), va trascritto alla colonna 14 (o 15 in caso di cedolare al 10%) e costituisce la base imponibile per la tassazione sostitutiva, se di entità superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. L'altro coniuge, in regime di tassazione ordinaria indicherà, invece, alla colonna 6 il canone contrattuale (ridotto del 5%) maggiorato dell'adeguamento annuale Istat; alla colonna 13 riporterà la propria quota del 50%, se dal confronto con la rendita catastale rivalutata del 5%, risulterà di importo superiore.
Per completezza, va rilevato che La Circolare n. 26/E del 01.06.2011 dell'Agenzia delle Entrate –Direzione Centrale Normativa 2.3 Comunicazione dell'opzione al conduttore, alla pagina 13 ultimo paragrafo: afferma ''Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprieta' , l'opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone e' pattuito contrattualmente in maniera unitaria. Non appare, infatti, possibile differenziare l'ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.''
Tuttavia, va posto in debita evidenza che la richiamata affermazione dell'Agenzia non trova alcun fondamento di sostenibilità sul piano normativo e pertanto è stata tralasciata nell'ambito della formulazione della risposta.
Il provvedimento Direttoriale 7 aprile 2011,in attuazione della norma istitutiva della cedolare secca (articolo 3 Dlgs 23/2011),prevede che in caso di contitolarità del diritto di proprietà, i locatori devono esercitare “distintamente” l'opzione per la cedolare;e chi fra essi rimane in regime ordinario di tassazione del canone resta “obbligato al pagamento dell'imposta di registro” sulla propria quota (oltre all'imposta di bollo sul contratto).
La differenziazione fra le due (o più) posizioni contrattuali dei locatori è, quindi, netta sia per quanto riguarda gli adempimenti procedurali che quelli sostanziali.
L'opinione amministrativa di estendere automaticamente e far gravare anche sul comproprietario, locatore in regime ordinario, la rinuncia dell'altro comproprietario in cedolare secca,all'adeguamento del canone,non solo contrasta con la norma appena considerata,ma risulta incompatibile pure con i principi generali dell'ordinamento giuridico, atteso che così ragionando ed operando si legittima un'impensabile “invasione” di un soggetto nella sfera economico-giuridica di un altro soggetto e nella sua libertà negoziale e decisionale.
Infatti,il contratto di locazione vive di una propria autonomia e le pattuizioni in esso presenti non possono essere condizionate o limitate nei loro effetti, in caso di più contraenti,dalle scelte unilaterali ed extracontrattuali (oltretutto di natura fiscale) di uno di essi.
Ma volendo ipotizzare come fondato l'assunto della circolare, c'è da chiedersi quali sarebbero le conseguenze della sua inosservanza : al contribuente in regime di cedolare secca non potrà essere addebitato alcunché, a quello in regime ordinario men che meno. Appare sintomatico che neppure la circolare stessa prospetti alcuna conseguenza sanzionatrice.
Le forti criticità recate dalla posizione assunta dall'Agenzia delle Entrate sono state significativamente fatte presenti anche in sede di due audizioni parlamentari di Confedilizia, del 15 novembre 2012 e 15 giugno 2013 e, verosimilmente, potrebbe intervenire un ripensamento così come è avvenuto, sempre in materia locatizia, riguardo alla (non) imponibilità dei canoni di locazioni non abitative non riscossi,di cui è stata data notizia sul Sole24Ore di alcuni giorni fa.


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