Gestione Affitti

Al condominio minimo non servono quorum per la costituzione

di Paola Pontanari

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LA DOMANDA
Abito in una palazzina di soli 4 proprietari. Vorrei cortesemente sapere se per decidere di costituirci in condominio è necessaria l'unanimità o se è sufficiente il quorum previsto dall'articolo 1136 del Codice civile per l'eventuale nomina di un amministratore.

Da L'Esperto Risponde

Preliminarmente, è bene ricordare che il condominio, che rinviene la sua fonte nella legge e nell'atto di divisione o di alienazione dei piani o delle porzioni di piano da parte dell'unico originario proprietario, presuppone l'esistenza di un edificio a più piani o a un unico livello, suscettibile d'essere frazionato in più unità abitative, la presenza di parti comuni funzionali all'intero stabile, la presenza di proprietà solitarie di almeno due soggetti distinti.
Quindi, il condominio scaturisce già da una situazione di proprietà frazionata per piano o porzioni di piano, a prescindere da un atto negoziale specificamente volto alla creazione del condominio stesso. Sicché, quando l'originario costruttore di un edificio diviso per piani perde la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose comuni, alienando a terzi una porzione suscettibile di uso autonomo, si profila ex se una situazione di condominio.
Nel caso da Lei prospettato, siamo di fronte ad un “piccolo condominio”.
Da quanto appena esposto, occorre analizzare la questione non in tema di “costituzione del condominio”, ma di “gestione” dei beni comuni.
La riforma del condominio all'articolo 1129 del Codice civile ha previsto che l'amministratore – organo esecutivo della volontà dei condomini a cui spetta la relativa rappresentanza – deve essere nominato quando i condomini sono più di otto. Tuttavia, la predetta norma non preclude la possibilità di nominare un amministratore anche nel caso di “piccolo condominio”. Al riguardo, occorre fare riferimento al 4° comma dell'articolo 1136 del Codice civile che per la nomina dell'amministratore richiama le maggioranze previste dal 2° comma dello stesso articolo 1136 del Codice civile – ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Pertanto, riassumendo, nel caso da Lei prospettato il condominio ex se è già costituito, ciò che occorre fare è nominare l'amministratore di condominio con il quorum previsto dal 2° comma dell'articolo 1136 del Codice civile.


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