Gestione Affitti

Chi è tenuto a pagare le spese

di Luana Tagliolini

Proprietario e conduttore, usufruttario e nudo proprietario, comodatario e comodante, condòmino apparente, condomino separato e divorziato, acquirente e venditore… ma chi è veramente tenuto al pagamento degli oneri condominiali?

È una varietà di rapporti che rende non facile la gestione condominiale soprattutto per l'individuazione dei soggetti che devono pagare le spese. Un valido aiuto viene dal registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei proprietari dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, con possibilità, per l'amministratore, di richiedere tali informazioni in caso di inerzia da parte degli interessati, addebitandone il costo ai responsabili) (articolo 1130, n. 6 del Codice civile), tenuto conto della competenza “temporale” in caso di avvicendamento e non meno, senza considerare gli effetti che di tali avvicendamenti privati si vorrebbero imporre all'amministrazione.

Obbligato a pagare le spese condominiale è il proprietario del bene e non il condomino apparente (sovente un familiare, un coniuge) che con il suo comportamento ingenera, negli altri condomini, il ragionevole convincimento che sia lui il vero proprietario, perché la tutela dell'apparenza del diritto non si applica in condominio (Cassazione, sezioni unite, n. 5035/2002 en. 8824/15 ).

Sostiene il pagamento degli oneri condominiali il locatore di un immobile concesso in locazione; dopo l'approvazione del rendiconto, potrà richiedere, al conduttore, il rimborso degli oneri accessori da lui anticipati.

Stessa regola si applica al comodante di un bene concesso in comodato d'uso gratuito (ossia senza pagamento del canone per il godimento del bene), per le spese sostenute dal comodatario (cioè chi usa l’immobile) per l'uso della cosa.

Solidale, invece nei confronti del condominio, è la responsabilità dei comproprietari dell' unità immobiliare così come, a seguito dell'entra in vigore della legge n. 220/2012, è la responsabilità dell'usufruttuario con il nudo proprietario per il pagamento dei contributi dovuti.

La distinzione contenuta nell'articolo 67, comma 7 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, tra spese di ordinaria amministrazione e semplice godimento delle cose e dei servizi comuni - di competenza dell'usufruttuario - e tutte le altre spese per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione e riparazione straordinaria delle parti comuni dell'edificio – che riguarderebbero il nudo proprietario - rileva solo ai fini dell'esercizio del diritto di voto e di cui l'amministratore dovrà tenere conto ai fini della loro convocazione.

Lo stesso articolo, per analogia (articolo 1026 del Codice civile), si applica anche al titolare del diritto reale di uso e di abitazione o all'assegnatario del diritto personale di abitazione dell'immobile a seguito di sentenza di separazione o di divorzio.

La suddivisione tra spese ordinarie e spese straordinarie (come ha sostenuto la Cassazione con la recente sentenza n. 11024/2015) riguarda non solo le spese condominiali ma anche quelle inerenti a un singolo immobile stante la stretta connessione delle parti di proprietà comune con quelle di proprietà individuale e va comunque mantenuta in sede di compilazione di bilancio preventivo che di rendiconto pena l'invalidità della delibera che le approva «per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio» (Cassazione, sentenza n.15010/2000).

Solidarietà è prevista tra acquirente e alienante nel pagamento dei contributi relativi all'ultimo biennio e tra venditore e acquirente per i contributi successivi e maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (articolo 63, commi 4 e 5, delle Disposizioni di attuazione).

Nei rapporti con il condominio, invece, in base al principio della ambulatorietà passiva, il subentrante può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa solidalmente con lui, ma non al suo posto, perché ha lo status di condòmino e opera soltanto tra il condominio e i soggetti che si succedono nella proprietà di un'unità immobiliare e non nei rapporti tra questi ultimi.

In quest'ultimo rapporto opera, invece, il principio della personalità delle obbligazioni. Per cui se, per il principio della “ambulatorietà passiva”, l'acquirente fosse chiamato a rispondere delle obbligazioni pregresse, avrà il diritto di recuperare dal venditore quanto versato, qualora si tratti di spese deliberate prima dell’acquisto del bene (Cassazione, sentenza n.10235/2013).


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