Gestione Affitti

Recupero dei canoni ed esecuzione degli sfratti solo sulla base di atti notarili

di Ladislao Kowalski

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La possibilità di recuperare i crediti, nel caso canoni di locazione, su scritture private autenticate e di eseguire lo sfratto dagli immobili su atti notarili, è stata introdotta dalla L. 80/05 di modifica dell'art. 474 del Codic di procedura civile. In ordine al recupero dei canoni di locazione non corrisposti, si possono formulare le seguenti considerazioni:
1)Ingiunzione per il pagamento dei canoni e sfratto, quali titoli di provenienza giudiziale
a) È sempre possibile ottenere il decreto ingiuntivo, art. 633 cpc, per i canoni non corrisposti e ciò sulla base, quale prova documentale, del contratto medesimo. Naturalmente, l'ingiunzione di pagamento varrà solo per i canoni scaduti alla data di proposizione del ricorso per ingiunzione e non per i canoni successivi. Per tali ultimi si dovrà, eventualmente, richiedere una nuova ingiunzione. Il decreto ingiuntivo dovrebbe essere rilasciato nella forma provvisoriamente esecutiva giusta la previsione di cui alla L. 263/05 la quale ha integrato l'art. 642 del cpc (che prevedeva i casi di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo stabilendo che la stessa “… può (pertanto non deve, ndr) essere concessa …… se il ricorrente produce documentazione sottoscritta dal debitore, comprovante il diritto fatto valere, il giudice può imporre al ricorrente una cauzione. …”).
La precisazione di cui sopra è opportuna in quanto vi è chi sostiene che l'ingiunzione di pagamento possa essere emessa solo contestualmente alla convalida dello sfratto per morosità ex art. 658 cpc. Detta norma, infatti, stabilisce che, nella intimazione di sfratto per morosità, il locatore può “…. Chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. …”. Quel decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art. 664 cpc, contiene l'ingiunzione di pagamento, non solo per i canoni scaduti ma “ … per l'ammontare dei canoni scaduti ed a scadere sino alla esecuzione dello sfratto e per le spese relative all'intimazione. .. il decreto è immediatamente esecutivo …” . Si tratta, nel caso, di un provvedimento che, contrariamente a quello di cui sopra, prevede una vera e propria condanna in futuro. Nel nostro ordinamento, infatti, in linea di principio e salve alcune eccezioni, non è ammissibile la condanna per un tempo successivo. Tant'è che le domande formulate nei giudizi si cristallizzano alla data della proposizione della domanda medesima e, pertanto, secondo la forma tipica di inizio dei processi, al momento della notifica dell'atto di citazione o della proposizione dell'atto introduttivo del giudizio se con forma diversa (per es. con il ricorso …);
b)stante questa situazione è evidente che, nel caso in cui vi sia la morosità e persista l'occupazione dell'immobile da parte del conduttore moroso, risulta più conveniente, per economia processuale e per provvedimenti esecutivi che si possono ottenere, proporre la domanda di sfratto. All'interno della stessa, infatti, si potrà ottenere non solo la convalida dello sfratto ma anche l'ingiunzione di pagamento (come visto, particolarmente conveniente perché prevede anche i canoni futuri e l'immediata esecutività);
c)ovviamente non sarà ammissibile tale procedura nel caso in cui il contratto sia già risolto. Il provvedimento di sfratto per morosità, infatti, prevede la vigenza della locazione atteso che, come letteralmente recitano le norme procedurali, la stessa è ammissibile nel caso di morosità nel pagamento del canone. Pertanto non sarà ammissibile il procedimento di sfratto per morosità qualora, come detto, il contratto sia scaduto e si sia in presenza di un'occupazione senza titolo dell'immobile. Tale fattispecie, infatti, è disciplinata e sanzionata dall'art. 1591 cc in relazione a danni per ritardata restituzione “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.”;
d)la convalida dello sfratto e l'ingiunzione di pagamento rappresentano, nei casi sopra esposti, i titoli esecutivi, di formazione giudiziale, che il locatore pone a fondamento della procedura esecutiva diretta: a liberare i locali ed a procedere coattivamente al recupero del credito.
2)A parte i titoli giudiziali di cui sopra, con la riforma del 2005, si sono introdotte due importanti novità:
a) Il numero due dell'art. 474 cpc - in tema di titolo esecutivo e, pertanto, dell'atto che legittima il creditore a procedere coattivamente contro il debitore attraverso l'intervento dell'ufficiale giudiziario quale organo incaricato dell'esecuzione dei provvedimenti - stabilisce che “… le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute ….” sono titoli esecutivi (nel caso, quindi, sostituiscono l'atto giudiziale). Il contratto di locazione, qualora lo stesso, contrariamente a quanto avviene normalmente, sia stato redatto nella forma della scrittura privata ma con firma autenticate da parte del notaio, diviene titolo per ottenere il pagamento delle somme di denaro lì previste. Pertanto, il locatore che avesse avuto l'accortezza (peraltro sostenendo il costo notarile dell'autentica), di stipulare il contratto nell'indicata forma della scrittura privata autenticata, potrà scavalcare tutta la fase giudiziale diretta all'ottenimento del titolo che, nel caso, nella forma tipica, dovrebbe essere l'ingiunzione di pagamento. Inevitabile la considerazione che si tratta di un risparmio di tempi e di costi. Sulla base di quel contratto, a firme autenticate, infatti, previa apposizione della formula esecutiva da parte del notaio stesso che ha autenticato le firme, si potrà procedere direttamente con la notifica al debitore dell'atto di precetto quale atto prodromico di ogni esecuzione, che contiene l'ordine al debitore di pagare entro il termine di 10 giorni, a scanso di esecuzione;
b) altra rilevante novità, introdotta dal numero 3 in uno con il comma 3 sempre dell'art. 474 cpc, è quella relativa alla possibilità di dare corso alla esecuzione forzata per consegna (beni mobili) o rilascio (beni immobili) sulla base, ovviamente, dei titoli giudiziari ma anche degli “ …. atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli ..”.
Pertanto, qualora il locatore avesse, anche qui, l'accortezza di redigere il contratto di locazione nella forma dell'atto pubblico, pertanto atto interamente redatto dal notaio (a parte i relativi costi) e qualora quel contratto contenesse l'obbligo di rilascio dei locali nel caso di inadempimento, il locatore potrà procedere alla esecuzione del rilascio dell'immobile, senza dover, preventivamente, dare corso al procedimento di sfratto per morosità. Evidente, anche in questo caso, il risparmio di tempo e di costi.
L'affermazione risulta ammissibile senza remore per le c.d. locazioni ad uso diverso.
Un problema, al contrario, sorge nel caso di locazioni abitative. Ai sensi dell'art. 55 e 56 della L. 392/78 (equo canone), infatti, quelle locazioni godono del beneficio del c.d. “termine di grazia”. Proposto il procedimento di sfratto, infatti, all'udienza davanti al giudice del procedimento medesimo, al conduttore è data facoltà di chiedere un termine, chiamato di grazia, per sanare la morosità. Se il conduttore provvede in quel senso e, peraltro, corrispondendo anche il rimborso delle spese legali ed interessi, la locazione non si risolve ed anzi prosegue. Quindi, per le sole locazioni abitative, sorge il problema di contemperare le due situazioni. La soluzione che pare essere più confacente è quella di permettere, al conduttore, di proporre l'opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615 cod. proc. civ. contestando, in tal modo, il titolo esecutivo a seguito della mancata attribuzione al conduttore del diritto al c.d. termine di grazia. In quel caso, pertanto, all'udienza, a seguito dell'atto di citazione (id est ricorso ex art. 702 bis cpc il c.d. procedimento sommario di cognizione) si potrà applicare il termine di grazia con le relative conseguenze.


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