Gestione Affitti

Su affitti e registrazioni la «partita» non è chiusa

di Nino Scripelliti

Sembra ovvio, ma così evidentemente non era per il Governo che con il decreto legge 47/2014 prorogò, dopo che era stato dichiarato incostituzionale, gli effetti dell'articolo 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23/2011 che, nell’occasione della istituzione della cedolare secca sui canoni di locazione, aveva disposto alcune gravi sanzioni per il locatore per il caso di mancata registrazione del contratto nel termine di legge (30 giorni), come la durata quadriennale del rapporto di locazione a partire dalla registrazione e la riduzione del canone al triplo della rendita catastale. Questi effetti punitivi per i locatori, oltre che non previsti dalla legge delega, erano manifestamente sproporzionati ed iniqui, e mossi dal pregiudizio di una diffusa evasione nell’ambito delle locazioni , anche se la mancata registrazione del contratto di locazione non implica affatto che il canone non venga dichiarato agli effetti dell’imposta sul reddito, senza, tuttavia, evitare le sanzioni.

A questa disciplina pose rimedio la Corte costituzionale che, con sentenza 50/2014 dichiarò illegittimo l’articolo 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23/2011. Non passarono tuttavia 15 giorni, che il Parlamento, con prontezza certamente degna di miglior causa, introdusse nel decreto legge 47/2014 convertito con legge 80/2014, l’articolo 5, comma 1-ter, che disponeva che sarebbero stati mantenuti, fino alla data del 31 dicembre 2015, «gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti» sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011. In sostanza, il provvedimento disapplicava, o rinviava l’efficacia, apparentemente fino al 31 dicembre 2015, della sentenza della Corte costituzionale 50/2014. Ed è su quest’ultimo decreto-legge che nuovamente, e si spera definitivamente, è intervenuta la Corte costituzionale con la recentissima sentenza 169 del 16 luglio 2015, dichiarandone l’incostituzionalità.

Infatti, ha motivato la Corte, è vietato al legislatore (e quindi anche al Governo in via d’urgenza) prorogare l’efficacia di norme incostituzionali, le quali non possono essere applicate «dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione».

A questa non edificante alternanza tra leggi e dichiarazioni di incostituzionalità, sopravvivono tuttavia alcune questioni. Infatti della, speriamo definitiva, rimozione dell’art. 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23/2011, non potranno beneficiare i locatori quando vi sia stata sentenza passata in giudicato in favore del conduttore; e nemmeno potranno beneficiare i conduttori che non abbiano esercitato il loro diritto durante il vigore della legge dichiarata incostituzionale o quando vi sia stata risoluzione consensuale del contratto, o rilascio dell’immobile per scadenza del termine. Inoltre, considerato che l’articolo 5, comma 1-ter del decreto legge 47/2014, si limitava a prorogare fino al 31 dicembre 2015 «gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23/2011», ci si chiede se eventuali contratti non registrati ma successivi alla proroga incostituzionale, siano potuti cadere sotto le maglie del Dlgs 23/2011, che pure non istituiva nuove sanzioni a carico dei locatori, ma prorogava l’efficacia di quelle previste nel decreto legislativo 23/2011.

Infine, eventuali accordi stragiudiziali tra inquilino e locatore non potranno essere ridiscussi o contestati, poiché la transazione, di regola ed in mancanza di specifiche riserve, copre in via tombale la controversia, al riparo di qualunque possibile contestazione. Per contro, la pronuncia di incostituzionalità avrà immediato effetto nelle cause in corso o in quelle nelle quali la eventuale sentenza sfavorevole per il locatore non fosse ancora passata in giudicato (ma sarà necessario proporre appello), poiché la norma annullata non dovrà più essere applicata. In conclusione, un maggior senso di misura nella vicenda non avrebbe pregiudicato il principio della certezza del diritto.


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