Gestione Affitti

Per le locazioni di immobili occasionali o accessorie non scatta il pro-rata

di Michele Brusaterra

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Le attività di natura occasionale o accessoria non sono influenti nella determinazione del pro-rata di detraibilità ai fini Iva. E' questo, sostanzialmente, l'importante contenuto dell'ultima parte del secondo comma, dell'articolo 19-bis della legge Iva, il quale letteralmente prescrive che «per il calcolo della percentuale di detrazione di cui al comma 1 non si tiene conto …, quando non formano oggetto dell'attività propria del soggetto passivo o siano accessorie alle operazioni imponibili, delle altre operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) del predetto articolo 10, ferma restando la indetraibilità dell'imposta relativa ai beni e servizi utilizzati esclusivamente per effettuare queste ultime operazioni».
In altre parole, ove un'impresa che svolge attività con Iva (ad esempio commercio all'ingrosso), ponga in essere anche attività accessorie esenti dall'imposta, di queste ultime non si deve tenere conto nella determinazione della percentuale di detraibilità dell'Iva.
Sorge, quindi, il dubbio con riferimento alla locazione di immobili in esenzione Iva, posta in essere da un'azienda che svolga tutt'altra attività rispetto a quella, appunto, locativa: in questo caso, infatti, è evidente come, di primo acchito, quest'ultima attività risulta avere le caratteristiche per essere considerata accessoria, visto che l'impresa non risulta essersi “organizzata” per il suo svolgimento. Da un altro lato, però, riflettendo ci si rende conto che si è di fronte ad una attività che potrebbe durare anni; la situazione si complica ulteriormente se, al posto di un fabbricato locato, l'azienda in questione ne locasse due o addirittura tre: è possibile, in tale circostanza, ritenere tali operazioni esenti “accessorie” a quelle imponibili?
La risoluzione n. 41/E del 2011, emanata dalla Agenzia delle entrate, proprio sul tema della accessorietà di alcune attività, nel caso specifico si trattava di operazioni di finanziamento, esenti da Iva, poste in essere da concessionarie che, vendendo auto, proponevano anche tale tipologia di pagamento, si è espressa chiarendo che tali operazioni di finanziamento non rientrano nella determinazione del pro-rata solo se comportano un limitato impiego di lavoro e l'impiego di “beni e servizi rilevanti ai fini Iva, tale da non costituire una vera e propria organizzazione specifica per la gestione di tale attività”.
Il documento di prassi appena citato sottolinea altresì che si deve intendere per operazioni accessorie quelle “strumentali al migliore svolgimento dell'attività esercitata, in quanto rese a supporto di detta attività e tendenti alla più proficua realizzazione economica della medesima”.
Tornando, quindi, alle locazioni esenti di fabbricati da parte di un'impresa che svolga tutt'altra attività, si ritiene che ove la stessa impresa non intenda sviluppare un effettivo “business” nel settore immobiliare, tali operazioni possano essere considerate accessorie nel caso in cui, ovviamente, così come ha evidenziato la risoluzione n. 41/E sopra richiamata, tale attività comporti anche un limitato impiego di lavoro, di beni e di servizi.
In tale caso, se è vero, dunque, che le locazioni esenti non concorreranno alla determinazione del pro-rata, deve essere rispettato, per le operazioni accessorie, il dettato del secondo comma dell'articolo 19 che prevede l'indetraibilità dell'imposta “relativa all'acquisto o all'importazione di beni e servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all'imposta”.
In altre parole, l'Iva assolta sull'acquisto dei beni oggetto di locazione esente e su tutte le altre spese ad essi riferite, avranno l'imposta oggettivamente indetraibile. Di conseguenza, l'applicazione delle due normative, pro-rata ovvero indetraibilità oggettiva, sostanzialmente si potrebbero equiparare. E' indubbio, infatti, che ove le operazioni di locazione concorressero alla determinazione del pro-rata, l'impresa, al fine di non vedere resa, in parte, indetraibile l'Iva assolta su tutti gli acquisti, anche afferenti la “normale” propria attività, opterà per le registrazioni Iva separate (art. 36, DPR 633/72). Anche in questo caso, quindi, tutti gli acquisti afferenti l'attività di locazione saranno, comunque, ad Iva totalmente indetraibile.


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