Gestione Affitti

Cancellati per sempre i contratti a canone minimo

di Ladislao Kowalski

Dichiarata per la seconda volta l’incostituzionalità del canone catastale super ridotto con la sentenza 169 del 16 luglio 2015 . La questione nasce dalla norma sul federalismo fiscale che introduceva la cedolare secca sugli affitti per cui le rendite locative abitative erano colpite con un prelievo del 21 e, per alcune ipotesi, sino a 10%. Chi, tuttavia, non avesse registrato il contratto veniva assoggettato, dalla registrazione ad una durata contrattuale di anni 4+4 ed ad un canone pari al triplo della rendita catastale. Tale canone era di valore minimale.

I conduttori, pertanto, dimostrando all’agenzia delle Entrate l’esistenza della locazione, regolarizzavano la posizione ottenendo, come detto, le condizioni estremanmente vantaggiose. Era l’ennesimo tentativo di perseguire l’evasione in materia locatizia.

Sull’argomento era già intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza 50/2014, disponendo la incostituzionalità per eccesso di delega. Ma con tecnica legislativa migliore che nel passato, il legislatore fiscale, nel decreto casa, all’articolo 4 dispone di salvare, sino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi, appunto, dell’aricolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011 .

Il problema si era già posto in passato, quando il legislatore aveva dichiarato la nullità dei contratti non registrati (comma 346 della Finanziaria del 2004, che stabiliva, in tali casi, la nullità). La violazione fiscale va, però, sanzionata ma senza incidere sul rapporto tra le parti. Tanto è vero ciò che, la norma del 2004 è stata interpretata nel senso di introdurre una condizione di efficacia del contratto. Il contratto risulterà efficace tra le parti, pertanto, solo dopo che ne venga fatta la registrazione. In quel modo il fisco recupera tutte le proprie imposte ed i privati disciplinano i propri rapporti.

La citata disposizione del 2014, però, non prevedeva la nullità ma la permanenza del rapporto ancorché modificato. Si pose, quindi, la questione di costituzionalità oggi definita con la sentenza 179.

La Corte, privilegiando il principio di cui all’articolo 136 della Costituzione, per cui a seguito della dichiarazione di illegittimità la norma cessa di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione, ha dichiarato incostituzionale anche la seconda disposizione, che prorogava efficacia e validità dei contratti di locazione registrati sulla base delle disposizioni dichiarate illegittime già con la precedente sentenza 50/14.

Né, sul punto, è valso l’argomento relativo all’eccesso di delega. Sosteneva infatti l’Avvocatura, e vi erano precedenti giurisprudenziali, che la sentenza 50/14 non aveva ritenuto illegittima la disposizione che introduceva la diversa durata ed il canone ma si era limitata a considerare, come detto, l’eccesso rispetto alla delega data dal Parlamento. Pertanto, non poteva ritenersi disposizione contraria ai principi costituzionali. Ma la Consulta ha bocciato inesorabilmente anche questa interpretazione.


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