Gestione Affitti

Come difendersi dall’inquilino moroso

di Massimo Benoit Torsegno

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A causa dell'attuale situazione economica, è frequente, purtroppo, che il conduttore non provveda, o provveda irregolarmente, al pagamento dei canoni di locazione.
La valutazione e le conseguenze dell'inadempimento sono diverse a seconda che si tratti di locazione ad uso abitativo, disciplinata dalla Legge 431/78, o ad uso diverso, disciplinata dagli articoli da 27 a 41 della Legge 392/78.
Ferma restando, in entrambi i casi, l'esperibilità della procedura sommaria di convalida dello sfratto ai sensi dell'art. 658 del codice di procedura civile, invece, secondo costante giurisprudenza, l'articolo 5 (che predetermina la misura dell'inadempimento stabilendo che costituisce motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità di canone) e l'articolo 55 della Legge 392/78 (che ammette la sanatoria, stabilendo che ove il pagamento, comprensivo di canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese processuali, non avvenga in udienza, il Giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni) sono applicabili ai soli contratti ad uso abitativo e non, invece, ai contratti ad uso diverso.
Mentre, nei contratti ad uso abitativo il conduttore potrà sempre sanare la morosità, anche avanti al Giudice, in quelle ad uso diverso, l'intervenuto pagamento non esclude la risoluzione del contratto, che può essere determinata anche dal costante ritardo nel pagamento dei canoni, come stabilito, ad esempio dal Tribunale di Padova con la recente sentenza n. 429 del 9 febbraio 2015, occorrendo valutare se il mancato o il ritardato pagamento costituisca grave inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 del Codice civile, che, in via generale, stabilisce che «il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo nell'interesse dell'altra».
Poiché la valutazione dell'importanza e della gravità dell'inadempimento può dare luogo a pronunce difformi e contraddittorie, è opportuno inserire (soprattutto nei contratti non abitativi) una clausola risolutiva espressa che preveda la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento del canone ovvero di ritardo superiore al limite stabilito, evitando, così, i problemi connessi alla valutazione della gravità dell'inadempimento.
Infatti, l'art. 1456 del Codice civile prevede che «i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite» e che, in tal caso «la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende avvalersi della clausola risolutiva».
Peraltro, la Suprema Corte, con numerose pronunce, tra cui la sentenza n. 24460 del 18 novembre 2005 ha costantemente affermato che, qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'articolo 1455 del Codice civile, è implicita, precisando, tuttavia, con la successiva, recente, sentenza n. 20551 del 30 settembre 2014, che il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda, in quanto l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento, così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti.
In ogni caso, ad evitare che il ritardo nei pagamenti possa considerarsi tollerato, è opportuno mettere in mora il conduttore non appena si verifica l'inadempimento. Infatti il Tribunale di Bologna, con sentenza 25 febbraio 2014, ha sancito che l'”importanza” dell'inadempimento non va solo commisurata all'entità del danno bensì anche e soprattutto alla rilevanza della violazione con riguardo alla volontà manifestata dalle parti nella conclusione e stipula del negozio, e al concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione, per cui confermano la gravità sia il fatto che il contratto fosse assistito da clausola risolutiva espressa, sia l'immediato rilievo con comunicazione in forma scritta da parte del locatore fin dal mancato pagamento della prima mensilità di canone.


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