Gestione Affitti

La Provincia non può disdettare prima di sei anni il contratto per una scuola

di Donato Palombella

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Tutto parte da un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da adibire a sede scolastica. La Provincia (conduttore) chiede la disdetta anticipata dal contratto presupponendo che esso abbia natura transitoria e durata annuale. Il locatore, per motivi che possiamo ben immaginare, non solo respinge la richiesta, ma ottiene un decreto ingiuntivo per le mensilità impagate. Il Tribunale ed la Corte d'appello sono dalla parte del locatore e il conduttore viene condannato al pagamento dei canoni fino alla conclusione naturale del contratto. La questione finisce sui banchi della Cassazione.
Il contratto per la sede scolastica non può avere durata transitoria. La terza sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12918 del 23 giugno 2015 , ritiene che il contratto non possa avere natura transitoria.
La decisione si fonda su una serie di elementi. In primo luogo su una lettura generale delle clausole contrattuali attraverso la quale si può ricostruire l'effettiva volontà delle parti. Ci si riferisce, in particolare, alle clausole relative ai criteri con cui veniva fissato l'adeguamento del canone per gli anni successivi, alla necessità di procedere alla disdetta con un anticipo minimo di un anno e, soprattutto, all'uso a cui l'immobile veniva destinato. E' difficile pensare che la locazione di un immobile adibito a sede scolastica possa essere disciplinata da un contratto transitorio di durata annuale. Così stando le cose, gli Ermellini hanno ritenuto che il contratto non potesse essere inquadrato all'interno dei contratti transitori che, per loro natura, mirano a soddisfare esigenze temporanee ed eccezionali. Del resto l'articolo 79 della Legge 392/1978 prevede la nullità di tutte le clausole che prevedono una durata del contratto inferiore a quella prevista dalla legge.
Risoluzione per inadempimento o illegittimità del recesso? La Provincia, partendo dal presupposto che il locatore abbia chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, si lagna ritenendo ingiusta la condanna al pagamento dei canoni di locazione fino alla scadenza naturale del contratto. La Cassazione fornisce una diversa interpretazione dei fatti. Il locatore, in realtà, ha chiesto che venisse accertata l'illegittimità del recesso anticipato da parte del conduttore e la condanna all'esecuzione del contratto. Accertati tali elementi, la condanna al pagamento dei canoni diventa una logica conseguenza. L'articolo 1453 cod. civ., ricorda la Cassazione, permette alla parte adempiente (in questo caso il locatore) di scegliere due strade alternative: la risoluzione del contratto o la richiesta di adempimento. Chi imbocca quest'ultima strada può chiedere che la controparte venga condannata al pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del rapporto contrattuale.
Possibile il rinnovo automatico del contratto? La Provincia, partendo dal presupposto che il contratto avesse durata annuale, tenta di salvarsi in corner sostenendo che non è possibile applicare il principio del rinnovo automatico del contratto nei confronti della p.a.. Allo scopo di tutelare l'interesse pubblico, infatti, la p.a. è tenuta a stipulare un nuovo contratto. Anche questa eccezione viene respinta. La Cassazione ha ribadito che, quand'anche il contratto avesse avuto durata annuale, la relativa clausola sarebbe stata nulla e sarebbe stata sostituita automaticamente con quella che prevede, per le locazioni diverse dall'uso abitativo, una durata minima di sei anni.

enziale atto di godimento o di gestione.


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