Gestione Affitti

Contratto nullo se la registrazione viene omessa

di Antonio Scarpa

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La Corte d'appello di Roma, con sentenza n. 3753 del 24 giugno 2015 , in un giudizio iniziato come sfratto per morosità relativo a locazione ad uso abitativo, ha dichiarato la nullità del contratto per omessa registrazione, ai sensi dell'art. l, comma 346, legge n. 311 del 2004. Il contratto di locazione risultava, infatti, registrato soltanto un anno dopo la sua stipulazione, con inosservanza, quindi, del termine di 30 giorni dalla stipula stabilito dagli artt. 16 e 17, d.p.r. n. 131 del 1986. La corte romana evidenzia come la nullità negoziale della locazione inizialmente non registrata non possa dirsi sanata per effetto della tardiva registrazione, non estendendosi ai profili civilistici la sanatoria prevista agli effetti fiscali in ipotesi di successivo adempimento dell'obbligo tributario inizialmente eluso. Nel caso in esame, precisano i giudici, neppure trovava applicazione l'art. 3, commi 8 e 9, d. lgs. n. 23/2011, essendo stata comunque operata prima dell'entrata in vigore di tale disciplina la registrazione del contratto di locazione dedotto in lite.
Il quadro dei rapporti normativi fra contratti di locazione ed adempimento degli oneri di registrazione è estremamente complesso.
Il comma 1 dell'art. 13, legge n. 431/1998 sanciva già testualmente la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Questo precetto, dunque, intende offrire speciale attenzione all'obbligo di registrazione del contratto, laddove sussistente (come precisa il comma 6), sicché pretende l'intangibilità della scrittura registrata, pur se solo apparente nell'intenzione delle parti, e perciò a fronte di qualsiasi controdichiarazione contenente un canone superiore. Quello che nell'art. 13, comma 1, può leggersi, piuttosto, è che la registrazione del contratto di locazione abitativa delimita tra le parti il “massimo comune effettuale” della clausola di canone: in pratica, il conduttore è obbligato a pagare il canone in importo pari, e mai superiore, alla misura registrata. Purtroppo, il 1 comma dell'art. 13, legge n. 431/1998, è stato depotenziato dall'interpretazione che ne ha offerto la giurisprudenza (a far tempo da Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089), la quale ne ha intravisto unicamente lo scopo di colpire ogni patto, concluso nel corso della locazione, di maggiorazione del canone originariamente fissato, in nome del ravvisato “principio dell'invariabilità del canone fissato nel contratto originariamente stipulato per tutto il tempo della durata del rapporto stabilita dalla legge”. Con ordinanza n. 37 del 3 gennaio 2014, tuttavia, la Terza sezione civile della Corte di Cassazione ha rimesso alla decisione delle Sezioni Unite (da ritenersi ormai imminente) la questione della riferibilità della sanzione di cui all'art. 13, comma 1, cit. anche all'ipotesi di simulazione del canone di locazione previsto nel contratto scritto e registrato mediante una diversa pattuizione scritta ma non registrata, ovvero, più in generale, della nullità della locazione non registrata.
C'è poi l'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Legge finanziaria 2005), al quale fa riferimento la Corte d'appello di Roma; questa norma stabilisce che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. In forza dell'art. 1, comma 346, della Legge Finanziaria 2005, la registrazione si atteggia, quindi, come presupposto legale estrinseco di validità del contratto. Viene così comminata una nullità testuale, espressa, tassativa, rientrante tra quei “casi stabiliti dalla legge” di cui è menzione nell'ultimo comma dell'art. 1418 codice civile. C'è da chiedersi, tuttavia, se questa regolamentazione collida con l'art. 41 Cost., atteso che l'esercizio dell'autonomia contrattuale delle parti della locazione, e quindi la loro libertà di iniziativa economica, risulta limitata non per ragioni superiori di utilità economico-sociale, ma esclusivamente per il perseguimento dell'interesse fiscale da parte dell'Amministrazione. Nonostante il testo dell' art. 1, comma 346, cit. fosse così netto ed inequivoco, la giurisprudenza di merito ha prevalentemente optato per un'interpretazione, a suo dire “costituzionalmente orientata”, nel senso di attribuire alla registrazione il ruolo non di requisito di validità della locazione, ma di mera sua condizione legale di efficacia, che può, perciò, avverarsi anche dopo la conclusione del negozio, con piena efficacia ex tunc.
Più di recente, è intervenuto in argomento il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, attuativo della riforma del federalismo fiscale e, in particolare, del regime della cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti. In particolare, i commi 8 e 9 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, erano dedicati al trattamento sanzionatorio delle locazioni non registrate e delle simulazioni concernenti il canone di locazione, ma la Corte costituzionale, con sentenza del 14 marzo 2014, n. 50, ha, tuttavia, dichiarato l'illegittimità costituzionale di queste norme sotto il profilo del difetto di delega. È però poi intervenuto l'art. 5, comma 1-ter, della legge 23 maggio 2014, n. 80, di conversione, con modificazioni, del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, il quale ha fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. La dubbia compatibilità di questa disposizione ripristinatoria della disciplina dichiarata incostituzionale con gli artt. 136 Cost. e 137, comma 3, Cost. appare davvero evidente.


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