Locazione non rinnovabile alla prima scadenza se la casa è pignorata

La Cassazione, con la sentenza 11168 depositata il 29 maggio 2015, ritorna sulla rinnovazione dei contratti di locazione relativi ad immobili assoggettati a pignoramento. Il punto di partenza dell'argomento è quello della disciplina ordinaria. Nel nostro ordinamento è prevalso, oramai, l'istituto della finita locazione. Tale principio è caratterizzato dalla durata minima obbligatoria (4, 6, 9 anni a seconda dei tipi di locazione) con l'impossibilità per il locatore, nel corso di tali periodi, di far cessare il rapporto. Salve, ovviamente, le ipotesi di inadempimento (morosità, danni ….). Tale situazione è rafforzata, per gli usi abitativi e per gli usi diversi, dall'obbligatorio rinnovo alla prima scadenza contrattuale. Quest'ultimo prevede l'importante deroga, da far valere attraverso il diniego, solo in presenza dei motivi disposti per legge (uso proprio, dei parenti, ristrutturazioni ….). Intervenuto il rinnovo alla prima scadenza contrattuale, il rapporto prosegue per un'altra tornata alla fine della quale il contratto, se non disdettato con comunicazione che non necessita di alcuna motivazione, si rinnova per pari periodo. Se disdettato, cessa. Da tempo era sorto il problema di contemperare tale disciplina con le disposizioni in tema di espropriazione immobiliare di unità che risultino locate.
L'articolo 560 del codice di procedura civile, infatti, stabilisce che l'immobile pignorato può essere dato in locazione solo dietro autorizzazione del giudice dell'esecuzione. Come interviene questa disposizione nell'ambito della disciplina del rinnovo come sopra sintetizzata? Alla seconda scadenza contrattuale, mancando la disdetta, il contratto si rinnova o vi è necessità di autorizzazione da parte del giudice dell'esecuzione? A questo quesito ha dato risposta la citata sentenza riportandosi, peraltro, alle precedenti sezioni unite n. 11830 del 16 maggio 2013. La suprema Corte ha ragionato distinguendo tra: il “carattere libero” della disdetta alla seconda scadenza, che si manifesta con comportamento tacito (no disdetta) ed il “carattere vincolato” del rinnovo, alla prima scadenza contrattuale. Tale ultimo è soggetto alla comunicazione di diniego rigorosamente collegata alla indicazione, puntuale e precisa, dei motivi in base ai quali la legge permette di ottenere la cessazione del rapporto (articolo 29 della legge sull'equo canone ed articolo 3 della legge sulle locazioni abitative n. 431 del 1998). Alla prima scadenza, pertanto, atteso il carattere vincolato alla facoltà di diniego, la locazione va sempre considerata assoggettata alla relativa disposizione. Pertanto, gli immobili pignorati, per i quali sia in corso una locazione, vedranno pur sempre applicato il divieto di diniego alla prima scadenza.
Diversa situazione, al contrario alla seconda scadenza contrattuale. La rinnovazione di tali rapporti infatti, sempre relativi ad immobili pignorati e quando la locazione sia opponibile perché stipulata con data certa anteriore al pignoramento, è sopraffatta dalla disposizione speciale di cui all'articolo 560, comma secondo, codice di procedura civile il quale prevede il “ …. divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono (debitore o custode, ndr) autorizzati dal giudice”. Detta specialità, quindi, supera e si sostituisce all'ordinaria disciplina rinnovatoria. Pertanto, per gli immobili pignorati soggetti a locazione, il rapporto viene a cessare, alla seconda scadenza contrattuale, qualora manchi l'espresso provvedimento autorizzativo del giudice dell'esecuzione.