Gestione Affitti

SE NEL BAR SI DEVONO FARE LAVORI «STRAORDINARI»

LA DOMANDA
Un contratto di locazione commerciale (relativo a un bar) è stato stipulato nel 1996 e scadrà nel 2019. Da una informale visita dell'Asl, chiesta nella prospettiva di una possibile vendita della mia licenza, ho scoperto che sorge l'obbligo di lavori di manutenzione straordinaria (porte, bagni), senza i quali il nuovo conduttore non potrebbe riaprire l'esercizio. Il locatore non ha intenzione di adeguarsi e, di conseguenza, io sarei impossibilitata a vendere la mia attività: che cosa posso fare?

Purtroppo le carte in mano della lettrice – salvo esame del contratto - non sono particolarmente favorevoli. Infatti, l’inquilino non può pretendere l’esecuzione, da parte del locatore, di opere strutturali di adeguamento dei locali economicamente rilevanti (rifacimento e adeguamento dei bagni e delle porte). Al più, il conduttore può chiedere la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto, a norma dell’articolo 1578 del Codice civile, oltre all’eventuale risarcimento del danno, in caso di colpa del locatore (che però nella specie sembrerebbe non sussistere). In tema, la giurisprudenza ha avuto modo di puntualizzare che «l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’articolo 1576 del Codice civile, riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario (cioè dell’inquilino, nde) resta affidata alle disposizioni dettate dagli articoli 1578 e 1581 del Codice civile» (Cassazione, 25 maggio 2010, n. 12712).In tale contesto, nulla vieta però all’inquilino – dopo avere ottenuto la risoluzione del contratto - di trasferirsi in altri locali (possibilmente nelle vicinanze) per poi cedere l’attività a terzi, o di cercare un accordo con il locatore che preveda, esemplificativamente, l’esecuzione delle opere in questione da parte del conduttore, in cambio della riduzione del canone e/o l’esecuzione delle opere da parte del locatore in cambio di un aumento dell’affitto (articolo 1322 del Codice civile).

Da: Condominio24


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